Wohnfläche – Berechnung und Bedeutung

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berechnet Wohnflächen nach WoFlV und DIN 277 – korrekt und förderfähig.

Die Wohnfläche ist eine der meistgenutzten und gleichzeitig am häufigsten falsch berechneten Kennzahlen im Immobilienbereich. Sie bestimmt Miete, Kaufpreis, Förderhöhe und Steuern.

Berechnungsvorschriften

Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004): Gilt für geförderten Wohnraum und ist de-facto-Standard im Mietwohnungsbereich. DIN 277: Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF) – eher für Gewerbe und Planung. DIN 283 (zurückgezogen): Früher genutzt, heute oft noch Vertragsgrundlage bei Altbauten.

WoFlV – Anrechnungsgrundsätze

Volle Anrechnung (100 %): Räume mit lichter Höhe ≥ 2,0 m. Halbe Anrechnung (50 %): Flächen mit Höhe 1,0–2,0 m (z.B. Dachschräge). Keine Anrechnung: Flächen < 1,0 m Höhe. Balkone/Terrassen: 25–50 % anrechenbar (je nach Lage und Ausstattung). Kellerräume, Heizungsraum: nicht anrechenbar.

Häufige Fehler

Wandstärken abziehen (WoFlV rechnet lichte Maße!), Schrägen falsch einordnen, Nischen und Erker falsch behandeln, Treppen in Duplex-Wohnungen (nur Unterseite zählt im UG). Abweichungen > 10 % zur Realfläche: Mietminderungsrecht, bei Kauf ggf. Anfechtungsrecht.

Bedeutung für Förderung

KfW-Neubauförderung: max. 150 m² Wohnfläche für EFH. QNG-Zertifizierung: Wohnfläche als Bemessungsgrundlage für Grenzwerte. GEG: Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a) bezogen auf Wohnfläche (Gebäudenutzfläche AN nach DIN V 18599).

Kaufvertragsrelevanz

Weicht tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % vom Kaufvertrag ab → Sachmangel nach § 434 BGB, Minderungsrecht des Käufers. Messungen vor Vertragsabschluss empfehlenswert.