Wohnfläche: Berechnung und Bedeutung
WoFlV, DIN 277 und was wirklich zählt
Die Wohnfläche ist eine der meistgenutzten und gleichzeitig am häufigsten falsch berechneten Kennzahlen im Immobilienbereich. Sie bestimmt Miete, Kaufpreis, Förderhöhe und Steuern.
Berechnungsvorschriften
Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004): Gilt für geförderten Wohnraum und ist de-facto-Standard im Mietwohnungsbereich. DIN 277: Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF), eher für Gewerbe und Planung. DIN 283 (zurückgezogen): Früher genutzt, heute oft noch Vertragsgrundlage bei Altbauten.
WoFlV, Anrechnungsgrundsätze
Volle Anrechnung (100 %): Räume mit lichter Höhe ≥ 2,0 m. Halbe Anrechnung (50 %): Flächen mit Höhe 1,0 bis 2,0 m (z.B. Dachschräge). Keine Anrechnung: Flächen < 1,0 m Höhe. Balkone/Terrassen: 25 bis 50 % anrechenbar (je nach Lage und Ausstattung). Kellerräume, Heizungsraum: nicht anrechenbar.
Häufige Fehler
Wandstärken abziehen (WoFlV rechnet lichte Maße!), Schrägen falsch einordnen, Nischen und Erker falsch behandeln, Treppen in Duplex-Wohnungen (nur Unterseite zählt im UG). Abweichungen > 10 % zur Realfläche: Mietminderungsrecht, bei Kauf ggf. Anfechtungsrecht.
Bedeutung für Förderung
KfW-Neubauförderung: max. 150 m² Wohnfläche für EFH. QNG-Zertifizierung: Wohnfläche als Bemessungsgrundlage für Grenzwerte. GEG: Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a) bezogen auf Wohnfläche (Gebäudenutzfläche AN nach DIN V 18599).
Kaufvertragsrelevanz
Weicht tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % vom Kaufvertrag ab → Sachmangel nach § 434 BGB, Minderungsrecht des Käufers. Messungen vor Vertragsabschluss empfehlenswert.
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