Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft Abstandsflächen bereits beim Grundstückskauf – für maximale Bebaubarkeit ohne Genehmigungsrisiko.

Was sind Abstandsflächen?

Abstandsflächen sind die im Bauordnungsrecht vorgeschriebenen Freiflächen, die zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze freigehalten werden müssen. Sie dienen dem Brandschutz, der Belichtung und Belüftung sowie dem Nachbarschaftsschutz. Die Regelungen finden sich in den Landesbauordnungen (z. B. § 6 BauO Bln für Berlin).

Wie werden Abstandsflächen berechnet?

Grundregel: Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt das 0,4-fache der Wandhöhe, mindestens jedoch 3 Meter. In Berlin gilt zusätzlich die sogenannte H/3-Regel für Wohngebiete. Die Wandhöhe wird ab Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt von Wand und Dachhaut gemessen. Bei geneigten Dächern wird ein Teil der Dachfläche anteilig einbezogen.

Privilegierte Bauten und Ausnahmen

Garagen, Carports und Nebenanlagen bis zu einer bestimmten Größe (in Berlin: Grenzbebauung bis 3 m Höhe und max. 9 m Länge je Grundstücksgrenze) dürfen ohne Einhaltung der Abstandsflächen errichtet werden. Gleiches gilt für Terrassenüberdachungen unter definierten Maßen. Abweichungen können durch Baulasterklärungen oder im Bebauungsplan festgesetzt werden.

Praktische Konsequenzen für Bauherren

Wer Abstandsflächen unterschreitet, riskiert die Versagung der Baugenehmigung oder nachträgliche Abrissverfügungen. Besonders bei Grundstücken mit unregelmäßigem Zuschnitt oder hanglagigen Geländen ist eine frühzeitige Prüfung durch einen Architekten oder Bausachverständigen unerlässlich. Planungsbüro Richter empfiehlt, bereits beim Grundstückskauf die Abstandsflächen zu ermitteln, um die tatsächlich bebaubare Fläche realistisch einzuschätzen.

Abstandsflächen und Nachbarrecht

Verletzungen der Abstandsflächen können Nachbarn zu zivilrechtlichen Ansprüchen (Beseitigungsklage, Unterlassungsklage) berechtigen. Nach § 242 BGB kann das Recht auf Beseitigung jedoch verwirkt sein, wenn der Nachbar über Jahre keine Einwände erhoben hat. Dennoch gilt: Rechtssicherheit schafft nur die korrekte Planung von Beginn an.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter übernimmt alle Architektenleistungen nach HOAI – von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung.

Warum ein Architekt und kein Bauträger?

Der entscheidende Unterschied: Der Architekt vertritt ausschließlich Ihre Interessen, während der Bauträger Auftraggeber und Auftragnehmer in einer Person ist. Ein unabhängiger Architekt plant nach Ihren Wünschen, überwacht die Ausführung neutral und erkennt Mängel, bevor sie teuer werden.

Die 9 Leistungsphasen der HOAI

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gliedert die Architektenleistung in neun Phasen: Grundlagenermittlung (LP1), Vorplanung (LP2), Entwurfsplanung (LP3), Genehmigungsplanung (LP4), Ausführungsplanung (LP5), Vorbereitung der Vergabe (LP6), Mitwirkung bei der Vergabe (LP7), Objektüberwachung (LP8) und Objektbetreuung (LP9). Bauherren können einzelne Phasen gezielt beauftragen – die LP8 (Bauüberwachung) ist dabei besonders schützenswert.

Wie wird das Honorar berechnet?

Das Architektenhonorar richtet sich nach den anrechenbaren Baukosten (ohne Grundstück), der Honorarzone (I–V, je nach Schwierigkeitsgrad) und dem vereinbarten Hundertsatz innerhalb der Mindest- und Höchstsätze der HOAI. Für ein Einfamilienhaus mit 500.000 € Baukosten in Honorarzone III liegen die Architektenkosten typischerweise bei 55.000–80.000 €, abhängig von den beauftragten Leistungsphasen.

Worauf achten beim Architektenvertrag?

Wichtig sind: klare Baukostengrenze mit Konsequenzen bei Überschreitung, Regelung zu Änderungswünschen (Nachtragsrecht), Kündigungsregelungen mit anteiligem Honorar und ein Haftungsrahmen. Nutzen Sie niemals mündliche Beauftragungen. Planungsbüro Richter begleitet Bauherren auch bei der Auswahl und Vertragsgestaltung mit externen Architekten.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Außenanlagen als integralen Bestandteil des Gesamtprojekts – Budget und Zeitplan inklusive.

Was gehört zu den Außenanlagen?

Außenanlagen umfassen alle Maßnahmen auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes: Erdarbeiten und Geländegestaltung, Einfriedungen (Zäune, Hecken, Mauern), Terrassen und Wege, Carport oder Garage, Bepflanzung, Entwässerungsanlagen sowie Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation.

Kostengröße einordnen

Erfahrungsgemäß sollten Bauherren 5–15 % der Rohbaukosten für Außenanlagen einplanen. Für ein Haus mit 400.000 € Baukosten bedeutet das 20.000–60.000 €. Ein einfacher Rasen ist günstig; hochwertige Natursteinterrassen, Schwimmteiche oder aufwendige Einfriedungen treiben die Kosten erheblich. Besonders teuer: Hangsicherungen, Stützmauern und Rigolensysteme für die Regenwasserversickerung.

Erschließungskosten nicht vergessen

Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Gas werden oft separat kalkuliert, gehören aber technisch zu den Außenanlagen. Die Kosten variieren je nach Grundstückslage und Entfernung zum Anschlusspunkt stark (2.000–15.000 € je Sparte).

Förderungen für Außenanlagen

Regenwasserversickerungsanlagen werden in vielen Berliner Bezirken mit Zuschüssen gefördert. Einzel-PV-Anlagen im Garten oder Ladeinfrastruktur für E-Mobilität können KfW-gefördert sein. Fragen Sie beim Planungsbüro nach aktuellen Förderprogrammen Ihres Bezirks.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter empfiehlt vor jedem Grundstückskauf ein Altlastengutachten – wir koordinieren die Prüfung.

Was sind Altlasten?

Altlasten sind Verunreinigungen des Bodens oder des Grundwassers durch frühere industrielle, gewerbliche oder militärische Nutzung. Typische Schadstoffe: Mineralöle, Schwermetalle (Blei, Arsen, Cadmium), chlorierte Kohlenwasserstoffe (CKW), polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) und Kampfmittel. Besonders betroffen: ehemalige Tankstellen, Gärtnereien, Industrieareale und Kriegsgebiete.

Wie erkenne ich Altlasten vor dem Kauf?

Erste Anlaufstelle ist das Altlastenkataster der zuständigen Behörde (in Berlin: Senatsverwaltung für Umwelt, Mobilität, Verbraucher- und Klimaschutz). Ein historischer Kartenvergleich (Messtischblätter ab 1900) gibt Hinweise auf frühere Nutzungen. Für Sicherheit sorgt ein Bodengutachten (Phase I: historische Recherche; Phase II: physische Beprobung) durch ein akkreditiertes Labor.

Wer haftet für Altlasten?

Nach § 4 BBodSchG haften zunächst der Verursacher, dann der Grundstückseigentümer – auch wenn er die Kontamination nicht verursacht hat. Als Käufer übernehmen Sie mit dem Grundstück also potenziell die Sanierungspflicht. Kaufvertraglich sollte eine Freistellungsklausel verhandelt oder der Kaufpreis entsprechend reduziert werden. Planungsbüro Richter empfiehlt, Altlastenklauseln immer anwaltlich prüfen zu lassen.

Sanierungskosten

Bodenaushub und fachgerechte Entsorgung kontaminierten Materials können schnell 50.000–500.000 € kosten, je nach Schadstoffart, Volumen und Tiefenlage. Grundwassersanierungen sind oft noch teurer und dauern Jahre. Eine Altlastenversicherung kann das Risiko für Bauherren begrenzen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter definiert den Ausbaustandard detailliert im Leistungsverzeichnis – damit Erwartung und Ergebnis übereinstimmen.

Was umfasst der Ausbaustandard?

Der Ausbaustandard beschreibt die Qualität und Ausführung aller sichtbaren und technischen Bauteile: Bodenbeläge, Sanitärausstattung, Fenster, Türen, Küche, Treppe, Fassade, Heizung und Elektro-Ausstattung. Er ist der entscheidende Kostenhebel nach dem Grundriss.

Drei Stufen im Überblick

Einfach (1.500–1.900 €/m² BGF): Laminat oder Fliesen aus dem Baumarkt, Serien-Sanitär, Standardtüren, einfache Elektroinstallation. Für Kapitalanleger und budgetbewusste Erstbauherren geeignet.

Mittel (1.900–2.600 €/m² BGF): Parkett oder hochwertiger Designboden, Marken-Sanitär (Villeroy & Boch, Hansgrohe), 3-fach-Verglasung, Fußbodenheizung, strukturierte Fassade. Der Marktstandard für selbstgenutztes Wohneigentum.

Hochwertig (ab 2.600 €/m² BGF): Naturstein, individuelle Schreinerarbeiten, Smart Home, Aufzug, Schwimmbad, hochwertige Architektur. Für anspruchsvolle Eigennutzer und Premiumlagen.

Typische Kostenfallen

Viele Bauherren unterschätzen: Treppenkonstruktionen (8.000–40.000 €), hochwertige Bäder (15.000–60.000 €), Küche (10.000–80.000 €) und Außenanlagen. Diese Positionen sind im Ausbaustandard selten vollständig enthalten – klären Sie mit dem Architekten, was im Kostenrahmen inkludiert ist.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt alle Unterlagen für die Baugenehmigung und begleitet das Verfahren bis zum Bescheid.

Was ist die Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung ist der Verwaltungsakt der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, mit dem das geplante Bauvorhaben hinsichtlich seiner Übereinstimmung mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften geprüft und genehmigt wird. In Berlin ist das die Bauaufsicht des jeweiligen Bezirksamts.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Der Bauantrag umfasst in der Regel: Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100, Lageplan (amtlicher Lageplan des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs), Baubeschreibung, Nachweise zum Schallschutz, Wärmeschutz (Energieausweis nach GEG), Brandschutz sowie ggf. statische Unterlagen. Je nach Vorhaben kommen weitere Nachweise hinzu (Abstandsflächenberechnungen, Entwässerungspläne).

Dauer und Fristen

In Berlin beträgt die gesetzliche Bearbeitungsfrist für vollständige Anträge 3 Monate (§ 71 BauO Bln). In der Praxis dauert es häufig 4–8 Monate. Unvollständige Anträge werden zurückgegeben – jede Nachforderung kostet Wochen. Planungsbüro Richter prüft Bauanträge vor Einreichung auf Vollständigkeit und koordiniert mit der Behörde.

Genehmigungsfreiheit – ein Irrtum mit Folgen

Nicht jedes Bauvorhaben ist genehmigungspflichtig: Kleine Nebengebäude, Wintergärten und Carports können genehmigungsfrei sein (§ 62 BauO Bln). Aber: Genehmigungsfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Alle baurechtlichen Vorschriften müssen auch ohne Genehmigung eingehalten werden. Verstöße können zu Rückbauanordnungen führen.

Vorbescheid als Strategie

Vor dem eigentlichen Bauantrag kann ein Bauvorbescheid beantragt werden, der einzelne planungsrechtliche Fragen klärt. Das spart Kosten bei unsicherer Grundstückssituation und schafft Rechtssicherheit für den Grundstückskauf.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter analysiert Bebauungspläne vor dem Grundstückskauf und prüft das Baurecht.

Was regelt der Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan (B-Plan) ist ein verbindlicher Bauleitplan der Gemeinde (§ 8 BauGB). Er legt für jedes Grundstück fest: Art der baulichen Nutzung (WA, WR, MI, GE usw.), Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, Geschosszahl), Bauweise (offen, geschlossen), Baugrenzen und Baulinien sowie besondere Anforderungen (Dachform, Firstrichtung, Materialien).

Wichtige Kennzahlen verstehen

GRZ (Grundflächenzahl): Anteil des Grundstücks, der überbaut werden darf. GRZ 0,4 bedeutet: 40 % der Grundstücksfläche. Inklusive Nebenanlagen gilt oft GRZ × 1,5 als Obergrenzen.
GFZ (Geschossflächenzahl): Verhältnis der gesamten Geschossflächen zur Grundstücksfläche.
Vollgeschosse: Nur Etagen ab einer Mindestraumhöhe zählen als Vollgeschoss – relevant für Dachgeschossausbauten.

Was, wenn kein B-Plan existiert?

Ohne B-Plan gilt § 34 BauGB (Innenbereich): Das Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen – Maßstab ist die faktische Bebauung der Umgebung. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind nur privilegierte Vorhaben (Landwirtschaft, erneuerbare Energien) regelhaft zulässig.

B-Plan einsehen

In Berlin sind alle Bebauungspläne online im FIS-Broker (Fachinformationssystem Stadtplanung) einsehbar. Planungsbüro Richter analysiert für jeden Bauherrn die baurechtliche Ausgangssituation bereits vor Grundstückskauf.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt transparente Kostenberechnungen nach DIN 276 – keine versteckten Kosten.

Kostengruppen nach DIN 276

Die DIN 276 gliedert Baukosten in sieben Kostengruppen: KG 100 Grundstück, KG 200 Vorbereitende Maßnahmen, KG 300 Bauwerk – Baukonstruktion, KG 400 Bauwerk – Technische Anlagen, KG 500 Außenanlagen, KG 600 Ausstattung und Kunstwerke sowie KG 700 Baunebenkosten (Architekten, Ingenieure, Behörden). Bauherren konzentrieren sich oft nur auf KG 300+400 und vergessen die restlichen Gruppen.

Orientierungswerte 2025/2026

Für Berlin und Brandenburg gelten aktuell folgende Richtwerte für freistehendes Einfamilienhaus, mittlerer Standard: 2.000–2.700 € pro m² Wohnfläche (inklusive Keller und Tiefgarage deutlich mehr). Schlüsselfertiger Preis eines Fertighauses: ab 1.700 €/m². Massivhaus individuell: 2.100–3.200 €/m².

Die größten Kostenfallen

Bodengutachten und Erdarbeiten (teuer bei schlechtem Untergrund), Erschließungskosten, Baunebenkosten (15–20 % der Baukosten), Außenanlagen und Küche werden systematisch zu niedrig angesetzt. Hinzu kommen Kostensteigerungen durch Planungsänderungen während der Bauzeit – jede Änderung nach Auftragserteilung kostet überproportional.

Kostensicherheit durch Planung

Je früher die Planung konkretisiert wird, desto genauer wird die Kostenschätzung. Planungsbüro Richter erstellt Kostenermittlungen nach DIN 276 auf Basis von Leistungsverzeichnissen – nicht auf Basis von Quadratmeterpreisen aus dem Internet.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Bodenplatten mit vollständiger Statik und Wärmeschutzberechnung.

Bodenplatte vs. Streifenfundament

Die Bodenplatte (auch Fundamentplatte) überträgt die Lasten des Gebäudes flächig in den Baugrund. Das Streifenfundament hingegen überträgt die Lasten linienförmig unter tragenden Wänden. Bodenplatten eignen sich bei schlechtem Baugrund, hohem Grundwasser und einfachen Grundrissen. Das Streifenfundament ist wirtschaftlicher bei gutem Baugrund und komplexen Grundrissen.

Aufbau und Dämmung

Eine normgerechte Bodenplatte besteht aus: Sauberkeitsschicht (magerer Beton), Perimeterdämmung (XPS, 10–20 cm), Abdichtung (Bitumenbahn oder Betonabdichtung), bewehrter Stahlbetonplatte (20–30 cm) und Estrich. Die Dämmung unter der Bodenplatte ist nach GEG 2023 Pflicht und muss U-Wert-konform ausgeführt werden.

Kosten

Eine einfache Bodenplatte (100 m²) kostet ca. 15.000–30.000 € inkl. Erdarbeiten, Dämmung und Estrich. Bei hohem Grundwasserstand oder drückendem Wasser (weiße Wanne erforderlich) steigen die Kosten auf 35.000–60.000 €. Pfahlgründungen in schlechtem Baugrund können nochmals 20.000–80.000 € kosten.

Bodengutachten als Pflichtaufgabe

Vor Planung der Bodenplatte ist ein geotechnisches Gutachten (Baugrundgutachten) zwingend erforderlich. Es klärt Tragfähigkeit, Grundwasserstand und chemische Aggressivität des Bodens. Ohne dieses Gutachten kann keine normgerechte Gründung geplant werden.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant realistische Bauzeitenpläne und überwacht deren Einhaltung.

Typische Bauzeitrahmen

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Massivbauweise benötigt vom ersten Spatenstich bis zur Übergabe 12–18 Monate. Fertighäuser schaffen das in 6–9 Monaten. Mit Vorlaufzeit (Planung, Genehmigung) ist von Entschluss bis Einzug meist 2–3 Jahre zu rechnen.

Phasen und Zeitbedarf

Grundlagenermittlung & Entwurf: 2–4 Monate
Genehmigungsplanung & Baugenehmigung: 4–8 Monate (Berlin: oft 6–10 Monate)
Ausführungsplanung & Vergabe: 2–3 Monate
Rohbau: 3–5 Monate
Ausbau (Dach, Fenster, Haustechnik, Innenausbau): 5–8 Monate
Außenanlagen & Abnahme: 1–2 Monate

Was verzögert den Bau?

Häufige Ursachen: verspätete Behördenentscheidungen, fehlende Materiallieferungen, Kapazitätsengpässe bei Handwerksbetrieben, Planungsänderungen des Bauherrn und unvorhergesehene Bodenbefunde. Auch Finanzierungsprobleme (Abruf verzögert sich) bremsen die Bauzeit.

Bauseitige Absicherung

Im Bauvertrag sollten Fertigstellungstermine mit Vertragsstrafe vereinbart werden. Planungsbüro Richter erstellt für jedes Projekt einen detaillierten Bauzeitenplan (Balkenplan) und überwacht die Einhaltung im Rahmen der Bauüberwachung (LP8 HOAI).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter integriert Brandschutzkonzepte in die Entwurfsplanung – normgerecht und genehmigungsfähig.

Grundanforderungen im Einfamilienhausbau

Das Bauordnungsrecht (Landesbauordnungen) definiert Mindestanforderungen für Einfamilienhäuser: tragende Wände und Decken in mindestens Feuerwiderstandsklasse F30 (30 Minuten feuerwiderstandsfähig), notwendige Treppenräume und Rettungswege, Abstandsflächen als passiver Brandschutz sowie besondere Anforderungen an Unterkellerungen.

Baustoffe und Feuerwiderstandsklassen

Baustoffe werden nach DIN 4102 bzw. EN 13501 in Klassen eingeteilt: A1/A2 (nicht brennbar), B1 (schwerentflammbar), B2 (normalentflammbar), B3 (leichtentflammbar – nicht zugelassen). Tragwerke müssen mindestens F30-B (feuerbeständig aus mindestens schwer entflammbaren Baustoffen) entsprechen.

Haustechnische Brandschutzmaßnahmen

Rauchwarnmelder sind in Berlin Pflicht in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die als Rettungsweg dienen (§ 48 BauO Bln). Lüftungsanlagen müssen Brandschutzklappen erhalten, Elektroinstallationen fachgerecht ausgeführt werden. Kamine und Feuerstätten bedürfen der Abnahme durch den Schornsteinfeger.

Holzbau und Brandschutz

Moderne Holzbauweisen erfüllen alle Brandschutzanforderungen. Brettschichtholz-Konstruktionen sind durch ihre Abbrandrate (ca. 0,7 mm/min) sogar berechenbar – die Restquerschnitte tragen trotz Abbrand die Lasten. Planungsbüro Richter begleitet auch Holzbauvorhaben im Brandschutzkonzept.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Carports und Garagen baurechtlich korrekt – inklusive Grenzabstandsprüfung.

Carport oder Garage?

Der Carport ist eine offene, überdachte Stellplatzanlage ohne geschlossene Wände. Vorteile: günstiger (ab 3.000 €), schnell gebaut, oft genehmigungsfrei. Nachteile: kein Einbruchsschutz, kein Schutz vor Wind und seitlichem Regen. Die Garage bietet mehr Schutz und Stauraum, kostet aber das 3–5-fache.

Ist ein Carport genehmigungsfrei?

In Berlin ist ein Carport bis zu einer Wandhöhe von 3 m und einer Brutto-Grundfläche von bis zu 40 m² verfahrensfrei (§ 62 BauO Bln), wenn er im Innenbereich liegt und die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze müssen beachtet werden (oder es liegt Grenzbebauungsprivileg vor).

Konstruktionsvarianten

Stahlkonstruktionen sind günstig und pflegeleicht; Holzkonstruktionen wirken wohnlicher; Betonfertigteile sind besonders witterungsbeständig. Die Überdachung erfolgt mit Trapezblech, Wellplexiglas, Bitumenschindeln oder Metallkassetten.

Kosten

Einfacher Metall-Carport (Einzelstellplatz): 3.000–6.000 €. Hochwertiger Holzcarport (Doppelstellplatz) mit Fundament und Pflasterung: 10.000–20.000 €.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter begleitet Bauherren von der ersten Idee bis zum Einzug – strukturiert und verlässlich.

Vor dem Bau

✔ Finanzierungsrahmen klären (Eigenkapital, Kreditrahmen, Förderungen)
✔ Grundstück prüfen (B-Plan, Altlasten, Erschließung, Bodengutachten)
✔ Architekten/Planer beauftragen (Vertragsdetails, Leistungsphasen)
✔ Bauvoranfrage oder Vorbescheid stellen (bei unsicherer Planung)
✔ Versicherungen klären (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung)
✔ Nachbarn informieren (Konfliktprävention)

Während des Baus

✔ Bautagesbuch führen oder prüfen
✔ Regelmäßige Besprechungstermine mit Architekt und Bauleiter
✔ Rechnungsprüfung vor Zahlung (Aufmaß, Leistungsstand)
✔ Änderungswünsche schriftlich dokumentieren
✔ Fotos aller verdeckten Leitungen und Installationen vor dem Verputzen
✔ Qualitätskontrollen von Schlüsselgewerken (Dachabdichtung, Fensteranschlüsse)

Vor der Abnahme

✔ Vollständige Begehung mit Mängelprotokoll
✔ Alle Unterlagen einfordern: Bedienungsanleitungen, Gewährleistungsbelege, As-built-Pläne
✔ Hausübergabeprotokoll mit Zählerständen
✔ Resteinbehalte (5 % der Auftragssumme) bis zur Mängelbeseitigung zurückhalten

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter führt Baukosten- und Termincontrolling mit wöchentlichem Reporting an den Bauherrn.

Warum Kostencontrolling?

Studien zeigen: Über 60 % aller privaten Bauvorhaben überschreiten das ursprüngliche Budget, im Schnitt um 15–25 %. Ursachen sind fehlende Kostentransparenz, unvollständige Leistungsbeschreibungen, Nachträge und Planungsänderungen. Professionelles Controlling verhindert böse Überraschungen.

Die vier Controlling-Phasen

Kostenschätzung (LP2): Groborientierung auf Basis von Elementen oder Kennwerten
Kostenberechnung (LP3): Detaillierte Berechnung nach DIN 276
Kostenanschlag (LP6/7): Aufbereitung der Angebotssummen nach Vergabe
Kostenfeststellung (LP8): Abrechnung nach Abschluss der Bauarbeiten

Nachtragsmanagement

Jeder Nachtrag (Änderung oder Erweiterung des beauftragten Leistungsumfangs) muss schriftlich beauftragt und preislich vereinbart werden – bevor die Leistung ausgeführt wird. Mündliche Absprachen führen regelmäßig zu Streit. Planungsbüro Richter prüft alle Nachtragsangebote auf Angemessenheit und rechtliche Konformität (VOB).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berät zur optimalen Dachform – unter Berücksichtigung von Baurecht, Statik und Energieeffizienz.

Satteldach

Das Satteldach (zwei geneigte Dachflächen) ist die häufigste Dachform in Deutschland. Vorteile: bewährt, gute Entwässerung, einfache Konstruktion, guter Witterungsschutz. Neigung typischerweise 35–48°. Hoher Dachraum nutzbar. Kosten: Referenzpunkt.

Walmdach

Beim Walmdach sind alle vier Seiten geneigt – es gibt keine Dreiecksgiebel. Optisch gediegener als das Satteldach, windlastresistenter, aber teurer in Konstruktion und Eindeckung (+15–25 %). Dachfläche und damit PV-Potenzial auf Südseite reduziert.

Flachdach

Das Flachdach (Neigung < 5°) ermöglicht Dachterrassen, maximale Raumhöhe im obersten Geschoss und moderne Architektur. Anforderungen an Abdichtung und Entwässerung sind hoch. Regelmäßige Wartung notwendig. Lebensdauer einer hochwertigen Abdichtung: 25–40 Jahre.

Pultdach und Zeltdach

Das Pultdach (eine Dachfläche) ist modern, günstig und ideal für PV. Das Zeltdach (alle Flächen laufen in einer Spitze zusammen) ist selten und teuer, optisch aber markant. Beide eignen sich für Anbauten und Nebengebäude.

Bebauungsplan beachten

Viele B-Pläne schreiben Dachform und Neigung vor. Prüfen Sie zuerst die baurechtlichen Vorgaben, bevor die Dachform geplant wird.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Dämmkonzepte nach GEG und optimiert den U-Wert für maximale Förderung.

Warum dämmen?

Etwa 35 % des Energieverbrauchs in Deutschland entfallen auf Gebäudeheizung. Eine gut gedämmte Außenhülle reduziert Transmissionswärmeverluste und senkt den Heizenergiebedarf um 50–80 % gegenüber einem ungedämmten Altbau. Gleichzeitig verbessert Dämmung den sommerlichen Wärmeschutz und den Schallschutz.

Dämmstoffe im Überblick

Mineralwolle (Glas-/Steinwolle): nicht brennbar, guter Schallschutz, kostengünstig, feuchteempfindlich
EPS (Styropor): leicht, günstig, druckfest (Perimeterdämmung)
XPS: druckfest, feuchteresistent, ideal unter Bodenplatten
Holzfaser: ökologisch, guter sommerlicher Wärmeschutz durch hohe Wärmespeicherkapazität
Zellulose: Einblasdämmung für Hohlräume, recycelt, guter Schallschutz
PUR/PIR: sehr geringe Dämmstärke bei hoher Wirkung, brennbar

GEG-Mindestanforderungen 2023

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt U-Werte vor. Außenwände: max. 0,24 W/(m²K), Dach: 0,20 W/(m²K), Bodenplatte: 0,30 W/(m²K), Fenster: 1,3 W/(m²K). KfW-Effizienzhaus 55 erfordert deutlich bessere Werte.

Wärmebrücken – der vergessene Verlustpfad

Selbst eine perfekt gedämmte Fläche hilft wenig, wenn Wärmebrücken (Balkonplatten, Fensterlaibungen, Betonstürze) unbehandelt bleiben. Wärmebrückenfreie Konstruktionen sind Voraussetzung für Passivhaus und KfW 40.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Doppelhäuser mit klarer Trennung – bauphysikalisch, schallschutztechnisch und rechtlich.

Was ist ein Doppelhaus?

Ein Doppelhaus besteht aus zwei baulich verbundenen, aber eigentumsrechtlich getrennten Haushälften, die eine gemeinsame Trennwand teilen. Es steht auf zwei separaten Grundstücken oder einem geteilten Grundstück mit Realteilung oder Teileigentum nach WEG.

Wirtschaftliche Vorteile

Gemeinsame Trennwand spart ca. 8–12 % der Rohbaukosten. Kürzere Grundstücksbreite (ab 6–7 m je Seite möglich) erschließt günstigere Grundstücke. Oft geringere Erschließungskosten. Manche Bebauungspläne schreiben Doppelhäuser vor.

Rechtliche Besonderheiten

Ohne schriftliche Nachbarschaftsvereinbarung drohen Konflikte: Wer zahlt für Instandhaltung der Trennwand, des gemeinsamen Daches, der Gemeinschaftseinfahrt? Was passiert, wenn eine Seite umbaut oder aufstockt? Ein Doppelhaus-Nachbarschaftsvertrag regelt diese Fragen verbindlich und sollte vor dem Bau notariell abgeschlossen werden.

Bauphysik der Trennwand

Die Trennwand muss erhöhte Schallschutzanforderungen erfüllen (DIN 4109: mind. 57 dB Luftschalldämmmaß). Zusätzlich ist ein Brandschutzstreifen (Brandwand REI 90) erforderlich. Planungsbüro Richter plant Doppelhäuser so, dass Schall- und Brandschutz von Anfang an baulich gelöst werden.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Drainagesysteme auf Basis des Baugrundgutachtens – fachgerecht und normkonform.

Wann ist eine Drainage erforderlich?

Eine Drainage ist erforderlich, wenn das Erdreich nicht ausreichend wasserdurchlässig ist (Bodenklasse < 10⁻⁴ m/s), Schichtenwasser oder gestautes Sickerwasser das Fundament bedroht oder der Grundwasserstand nahe an der Fundamentsohle liegt. Das Bodengutachten gibt Aufschluss.

Aufbau einer Ringdrainage

Eine Ringdrainage wird als Sickerrohr (perforiertes KG-Rohr DN 100–150) um das Fundament gelegt, in Filterkies eingebettet und mit Filtervlies ummantelt. Das Gefälle beträgt mind. 0,5 %. Das Wasser wird in einen Sicker-/Sammelschacht oder den öffentlichen Kanal abgeleitet. Reinigungsschächte an Ecken ermöglichen spätere Inspektion.

Weiße Wanne vs. Drainage

Bei drückendem Grundwasser ist eine Drainage nicht ausreichend – hier ist eine wasserundurchlässige Betonkonstruktion (Weiße Wanne) erforderlich. Die Weiße Wanne ist teurer (Aufpreis 15.000–40.000 €), aber die einzige dauerhafte Lösung bei Grundwasser über Fundamentniveau.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter koordiniert Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde und plant bestandsgerecht.

Was ist ein Baudenkmal?

Ein Baudenkmal ist ein Gebäude oder eine Anlage von besonderem historischem, künstlerischem, wissenschaftlichem oder städtebaulichem Wert. In Berlin werden Denkmale im Landesdenkmalamt erfasst (Denkmaldatenbank BERLIN). Die Eintragung ist Grundlage für alle baurechtlichen Pflichten und Förderungen.

Genehmigungspflichten

Jede Maßnahme am Denkmal – Sanierung, Änderung, Modernisierung, Erweiterung – bedarf der denkmalrechtlichen Genehmigung (§ 11 DSchG Bln). Das schließt Fensteraustausch, Fassadenveränderungen und selbst Dacheindeckungen ein. Eigenmächtige Maßnahmen sind Ordnungswidrigkeiten und können rückgängig gemacht werden müssen.

Steuerliche Vorteile (§ 7i/10f EStG)

Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können nach §§ 7i/10f EStG erhöht abgeschrieben werden: Vermieter 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre (= 100 %); Eigennutzer 9 % über 10 Jahre. Bei Spitzensteuersatz sind 40–50 % der Sanierungskosten staatlich finanziert. Voraussetzung: Abstimmung mit dem Denkmalamt VOR Baubeginn.

Förderungen

KfW-Kredit 261 (Bundesförderung Effiziente Gebäude) ist auch für Denkmale zugänglich, wenn ein Effizienzhaus-Denkmal-Standard erreicht wird. Zusätzlich gibt es Landes- und Bezirkszuschüsse (z. B. Berliner Denkmalförderprogramm).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant energieeffiziente Häuser für maximale KfW-Förderung – vom Effizienzhaus 55 bis 40 Plus.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2023

Das GEG (seit 2020, novelliert 2023) regelt den energetischen Mindeststandard für Neubauten und Sanierungen. Neubauten müssen seit 2023 mindestens den KfW-Effizienzhaus-55-Standard (EH 55) erfüllen. Ab 2025 gilt für Neubauten im Bestand die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht beim Heizungstausch.

KfW-Effizienzhauskassen

Die KfW-Skala reicht von EH 40 (besonders effizient) bis EH 55 (Mindestanforderung). Der Jahresprimärenergiebedarf eines EH 40 liegt bei max. 40 % des berechneten Referenzgebäudes. EH 40 Plus verlangt zusätzlich einen Stromerzeugungsanteil durch PV.

Wirtschaftlichkeit verschiedener Standards

Die Mehrkosten von EH 55 zu EH 40 betragen ca. 5.000–15.000 € (bessere Dämmung, dichtere Hülle, kontrollierte Lüftung). Die KfW-Förderung (Zuschüsse oder günstige Kredite) kann diese Mehrkosten vollständig kompensieren. Planungsbüro Richter kalkuliert für jeden Bauherren den optimalen Effizienzstandard auf Basis von Amortisationsrechnung.

Energieausweis

Der Energieausweis ist für Neubauten Pflicht und muss nach Fertigstellung ausgestellt werden. Er gibt den Primär- und Endenergiebedarf an und klassifiziert das Gebäude in Energieklassen A+ bis H.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter klärt Erschließungskosten und -status vor dem Grundstückskauf – keine bösen Überraschungen.

Was umfasst die Erschließung?

Erschließung bedeutet die Anbindung des Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur: Trinkwasser, Schmutzwasser, Regenwasser (Kanalisation), Strom, Gas, Fernwärme und Telekommunikation. Hinzu kommen Straßenerschließung (Gehwege, Fahrbahn) und oft auch Anliegerbeiträge.

Kosten pro Sparte

Trinkwasser: 2.000–6.000 € (Hausanschluss inkl. Zähler)
Schmutzwasser: 2.500–7.000 €
Strom: 2.000–5.000 € (Netzverknüpfungspunkt abhängig)
Gas: 1.500–4.000 € (wenn verfügbar und gewünscht)
Telekommunikation (Glasfaser): oft kostenlos im Erschließungsgebiet
Insgesamt: 10.000–25.000 € typisch, bei ungünstiger Lage mehr

Beiträge für Straßenausbau

Nach KAG (Kommunalabgabengesetz) können Gemeinden Anliegerbeiträge für Straßenausbau erheben. In Berlin sind diese seit 2018 abgeschafft, in Brandenburg sind sie noch möglich.

Erschlossenes vs. unerschlossenes Grundstück

Unerschlossene Grundstücke sind günstiger – aber die Erschließungskosten können die Preisdifferenz schnell übertreffen. Immer vor dem Kauf klären: Was liegt bereits an? Was muss noch verlegt werden? Angebote der Netzbetreiber einholen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berät zur realistischen Budgetplanung und Eigenkapitalquote beim Hausbau.

Faustregeln der Banken

Banken empfehlen mindestens 20–30 % Eigenkapital bezogen auf die Gesamtinvestition (Grundstück + Bau + Nebenkosten). Wer weniger mitbringt, zahlt höhere Zinsen (Risikoaufschläge) oder bekommt keinen Kredit. Mit 40 % Eigenkapital erhalten Sie die besten Konditionen.

Was zählt als Eigenkapital?

Ersparnisse (Tagesgeld, Festgeld, Wertpapiere), Bausparguthaben, Lebensversicherungen (Rückkaufwert), schuldenfreie Grundstücke, Eigenleistungen (Muskelhypothek, max. 15 % des Bauwertsbewertet), Schenkungen und Erbschaften sowie KfW-Eigenmittelersatz in einigen Konstellationen.

Eigenleistungen realistisch kalkulieren

Manche Banken akzeptieren Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz, wenn sie handwerklich dokumentiert und realistisch bewertet sind. Aber: Eigenleistungen sind nur sinnvoll für Innenausbauleistungen (Streichen, Fliesen, Gartenarbeit). Beim Rohbau und der Haustechnik sollten Sie Profis beauftragen – Fehler hier sind teuer.

Nebenkosten einplanen

Grunderwerbsteuer (Berlin: 6 %, Brandenburg: 6,5 %), Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %), Makler (ggf. 3,57 % inkl. MwSt.) und Baunebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren diese selten. Das entspricht 10–15 % des Kaufpreises, die sofort liquide sein müssen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt Energieausweise nach GEG – für Neubau und Bestand.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis

Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf auf Basis von Baukonstruktion und Haustechnik – er ist für Neubauten und umfangreiche Sanierungen Pflicht. Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre – nur für Bestandsgebäude mit mehr als 5 Wohneinheiten zulässig.

Energieklassen A+ bis H

Die Skala reicht von A+ (< 30 kWh/(m²a), Primärenergiebedarf) bis H (> 250 kWh/(m²a)). Ein GEG-konformer Neubau erreicht mindestens Klasse B. Passivhäuser liegen in A bis A+. Ein typisches Altbaugebäude ohne Sanierung liegt bei D bis F.

Wer darf den Energieausweis ausstellen?

Architekten, Ingenieure und andere qualifizierte Aussteller (Eintragung in Ausstellerdatenbank der dena). Planungsbüro Richter erstellt Energieausweise als Teil der Genehmigungsplanung (LP4 HOAI).

Rechtspflichten

Bei Verkauf oder Vermietung muss der Energieausweis dem Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten (Bußgeld bis 15.000 € nach GEG).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter vergleicht Massiv- und Fertigbauweise objektiv – im Interesse des Bauherrn.

Was ist ein Fertighaus?

Ein Fertighaus (Typenhaus) wird in Elementen (Wand-, Decken-, Dachelemente) in der Fabrik vorgefertigt und auf der Baustelle montiert. Die Bauzeit verkürzt sich dadurch erheblich (Rohbau in 1–5 Tagen aufgestellt). Gängige Konstruktion: Holzrahmen- oder Holztafelbau.

Katalogpreis vs. Realpreis

Der beworbene Preis eines Fertighauses (z. B. „ab 180.000 €") enthält meist: Hauslieferung und Montage, Innenausbau im Basisstandard. Nicht enthalten: Grundstück, Erdarbeiten, Keller oder Bodenplatte, Erschließung, Außenanlagen, Architekten-/Planungskosten, Baugenehmigung, Küche, Nebenkosten. Der tatsächliche Investitionsbedarf liegt 40–70 % über dem Katalogpreis.

Qualitätsunterschiede

Führende Anbieter (Weberhaus, Bien-Zenker, Fingerhaus) bieten hohe Qualität und umfangreiche Garantien. Günstigere Anbieter arbeiten mit dünneren Wandaufbauten und einfacherem Innenausbau. Lassen Sie sich das Hausinspektionsprotokoll eines Referenzobjekts zeigen.

Individuell vs. Typ

Fertighäuser sind in der Grundrissgestaltung begrenzt anpassbar. Wer ein wirklich individuelles Haus möchte, sollte ein Massivhaus mit Architekten planen. Planungsbüro Richter berät unabhängig – wir arbeiten mit keinem Fertighausanbieter zusammen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter optimiert den Energiestandard für maximale KfW- und BAFA-Förderung.

Bundesebene: KfW

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist die größte Förderinstitution für Neubau: BEG Wohngebäude Kredit (261): Zinsgünstiger Kredit bis 150.000 € pro Wohneinheit für EH 40, EH 55. Tilgungszuschuss je nach Effizienzklasse (5–20 %). KfW 270 (Erneuerbare Energien): Förderung für PV-Anlagen. BEG Einzelmaßnahmen: Für Lüftungsanlage, Wärmepumpe, Dachdämmung etc.

Bundesebene: BAFA

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert: Wärmepumpen (Investitionszuschuss bis 70 % bei niedrigem Einkommen), Solarthermie, Biomasseheizungen und Hybridheizungen. Anträge müssen vor Auftragserteilung gestellt werden.

Landesebene (Berlin/Brandenburg)

IBB (Investitionsbank Berlin): Zinsgünstige Darlehen für Wohnungsbau, Genossenschaftsanteile. ILB (Brandenburg): Wohnraumförderung für Familien. Berliner Stadtbodenstiftung: Vergünstigte Grundstücke für Gemeinschaftsprojekte.

Kombinierbarkeit

Viele Förderprogramme sind kombinierbar. KfW 261 + BAFA-Heizungsförderung + Landesförderung können zusammen 40.000–80.000 € bringen. Planungsbüro Richter erstellt eine individuelle Fördermittelübersicht für jedes Projekt.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Flachdächer mit vollständiger Abdichtungs- und Entwässerungsplanung.

Aufbau eines Umkehrdachs

Beim verbreitetsten Flachdachtyp (Umkehrdach) liegt die Dämmung über der Abdichtung: Betondecke → Dampfsperre → Abdichtungsbahn → XPS-Dämmung (druckfest, feuchteresistent) → Filtervlies → Kiesschüttung oder Extensivbegrünung.

Abdichtungssysteme

Bitumenschweißbahnen (zweilagig, mind. 8 mm): bewährt, günstig, Lebensdauer 25–35 Jahre. Kunststoffdachbahnen (PVC, TPO, FPO): einlagig, langlebig (30–50 Jahre), schweißbar, recyclebar. Flüssigabdichtungen: für Details und Anschlüsse. Alle Varianten müssen an Dachdurchdringungen, Attiken und Türanschlüssen sorgfältig ausgeführt werden – das ist die häufigste Schadenstelle.

Entwässerung

Flachdächer brauchen mind. 2 Abläufe und eine Notentwässerung (Überlaufstutzen). Gefälle mind. 2 % zum Ablauf (besser 3 %). Stehendes Wasser (Pfützenbildung) ist kein Schaden, sondern konstruktiv zulässig – aber langfristig ungünstig für die Abdichtung.

Dachbegrünung

Extensivbegrünung (Sedum, Gräser, 8–15 cm Substrat) kostet 40–80 €/m² Aufpreis, bietet Verdunstungskühlung, Regenwasserrückhalt und Insektenschutz. Intensivbegrünung (begehbarer Garten) erfordert statische Reserven (300–500 kg/m²) und kostet 150–350 €/m².

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt belastbare Kostenaufstellungen als Grundlage für die Bankfinanzierung.

Komponenten des Finanzierungsplans

Ein vollständiger Finanzierungsplan enthält: Gesamtinvestition nach DIN 276 (alle Kostengruppen), Eigenkapital (Herkunft und Verfügbarkeit), Fördermittel (KfW, BAFA, Landesförderung), Bankdarlehen (Betrag, Zinsbindung, Tilgungsrate), Bereitstellungszinsen und Finanzierungsnebenkosten.

Abrufplan in der Bauphase

Die Bank zahlt Baudarlehen in Raten aus – nach Baufortschritt (z. B. nach Rohbau, nach Dachdeckung, nach Ausbau). Der Abrufplan muss mit dem Bauzeitenplan synchronisiert sein. Zu früher Abruf verursacht Bereitstellungszinsen (0,25–0,5 %/Monat); zu später Abruf kann zu Liquiditätsengpässen bei Handwerkerzahlungen führen.

Puffer einplanen

Mindestens 10–15 % Reserve auf die kalkulierten Baukosten sollten liquide verfügbar sein. Unvorhergesehene Kosten (Bodenfunde, Planungsänderungen, Preissteigerungen) kommen bei fast jedem Bauvorhaben vor.

Zinsbindung und Tilgung

Bei aktuell erhöhtem Zinsniveau (3,5–4,5 % p.a., Stand 2025) empfehlen viele Finanzberater lange Zinsbindungen (15–20 Jahre). Die Anfangstilgung sollte mindestens 2 % betragen, um die Restschuld am Ende der Zinsbindung überschaubar zu halten.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Fassadenkonzepte unter Berücksichtigung von Wärmeschutz, Gestaltung und Budget.

WDVS (Wärmedämmverbundsystem)

Das WDVS (auch „Styroporfassade") ist das meistverbreitete Fassadensystem in Deutschland. Aufbau: Mineralwolle oder EPS wird auf die Wand geklebt und gedübelt, verputzt und gestrichen. Vorteil: günstig, hoher Dämmwert. Nachteil: Renovierungen erfordern aufwendige Reparaturen; Algenbewuchs bei schlechter Ausführung; Brandschutzanforderungen bei > 7 m Gebäudehöhe.

Klinker

Vormauerziegel sind langlebig (100+ Jahre), wartungsarm und robust. Zweischalig (Hintermauerwerk + Luftschicht + Klinker) oder als vorgehängte Klinkerriemchen. Kosten: 80–150 €/m² Mehrkosten gegenüber WDVS. In vielen Berliner Lagen stilgerecht und wertbeständig.

Holzfassade

Naturbelassenes oder modifiziertes Holz (Lärche, Douglasie, Thermoholz) ist ökologisch, optisch anspruchsvoll und langlebig bei richtiger Ausführung. Wartungsintervall alle 5–10 Jahre (Ölung, Kontrolle). Hinterlüftetes System als beste Variante (Schlagregen-Robustheit).

Putzfassade

Mineralputz oder Silikonharzputz auf Massivwand. Günstig, viele Gestaltungsmöglichkeiten. Rissanfällig an Ecken und Anschlüssen – Qualität der Ausführung entscheidend.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter entwickelt individuelle Grundrisse – funktional, flächeneffizient und auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten.

Was macht einen guten Grundriss aus?

Funktionalität (kurze Wege, klare Zonierung), Flexibilität (Nutzungsänderungen im Laufe des Lebens), Lichtführung (Südorientierung von Wohnräumen, Schlafräume nach Osten), Schallschutz (Trennwände zwischen Schlaf- und Kinderzimmern) und Wirtschaftlichkeit (kompakte Form minimiert Außenhülle und Heizkosten).

Zonierung und Wegeführung

Bewährt hat sich eine klare Trennung von Privatzone (Schlaf- und Kinderzimmer), Wohnzone (Wohnen, Essen, Küche) und Servicebereich (Bad, WC, Abstellraum, Technik). Der Eingang sollte einen Übergang schaffen, nicht direkt ins Wohnzimmer führen. Küche und Hauswirtschaftsraum sollten nah beieinander liegen.

Demografische Zukunftssicherheit

Bereits beim Neubau sollte man ans Alter denken: stufenloser Eingang, bodenebene Dusche im Erdgeschoss, Türbreiten ≥ 90 cm (Rollator-gerecht), Aufzugschacht vorhalten. Ein KfW-Altersgerecht-Umbau-Kredit (455-B) fördert auch solche Maßnahmen im Neubau.

Raumgrößen als Orientierung

Schlafzimmer: 14–18 m², Kinderzimmer: 12–16 m², Bad: 8–12 m² (Familienbad), Wohnraum: 25–40 m², Küche: 12–20 m², Erschließungsfläche: 15–20 % der Wohnfläche.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft Grundstücke vor dem Kauf auf Bebaubarkeit, Erschließung und versteckte Kosten.

Bewertungskriterien

Lage (Makrolage: Stadtbezirk, Infrastruktur; Mikrolage: Hangneigung, Ausrichtung, Lärm), baurechtliche Möglichkeiten (B-Plan, GRZ, GFZ), Erschließungsstand, Bodenverhältnisse, Altlasten, Grundbuchbelastungen (Dienstbarkeiten, Hypotheken, Wegerechte) und Versorgungsleitungen auf dem Grundstück.

Wertermittlung

Bodenrichtwerte (BORIS-D) geben einen ersten Anhaltspunkt. Ein Gutachter kann den Verkehrswert nach ImmoWertV ermitteln. In Boomlagen weichen Marktpreise erheblich von Bodenrichtwerten ab – aber Bodenrichtwerte schützen vor Überzahlungen in schwächeren Lagen.

Notarielle Abwicklung

Grundstückskaufverträge bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Wichtige Vertragspunkte: Übergabezeitpunkt, Haftung für Altlasten und Mängel, Rücktrittsrecht bei Versagung der Baugenehmigung, Auflassungsvormerkung als Sicherung für den Käufer.

Grunderwerbsteuer und Nebenkosten

Berlin: 6 % GrESt, Brandenburg: 6,5 %. Notar: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises. Grundbuch: ca. 0,5 %. Makler: ggf. 3,57 % (hälftig nach aktueller Regelung). Zusammen 8–12 % Nebenkosten – nicht finanzierbar über Bankdarlehen, aus Eigenkapital zu zahlen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant alle Neubauten GEG-konform und nutzt Fördermöglichkeiten optimal aus.

Was regelt das GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vereint EnEV, EEWärmeG und EnEG. Es legt Mindestanforderungen an den baulichen Wärmeschutz (U-Werte der Bauteile), die Anlagentechnik (Heizung, Lüftung, Kühlung) und den Primärenergiebedarf (berechnet nach DIN V 18599) fest.

Neubauten seit 2023

Neubauten müssen mindestens EH 55 entsprechen: Der Jahresprimärenergiebedarf darf max. 55 % eines definierten Referenzgebäudes betragen. Ab 2025 gilt die 65-%-EE-Pflicht: mindestens 65 % der Wärme muss aus erneuerbaren Quellen stammen (Wärmepumpe, Solarthermie, Fernwärme aus erneuerbaren Quellen).

Nachweispflichten

Der energetische Nachweis nach DIN V 18599 muss mit dem Bauantrag eingereicht werden. Ein Energieberater (zugelassen nach GEG § 88) oder Architekt erstellt diesen Nachweis. Planungsbüro Richter erbringt alle GEG-Nachweise aus einer Hand.

Bestandsgebäude

Bei Heizungstausch im Bestand gilt ab 2024/2025 die 65-%-EE-Pflicht schrittweise (Umsetzungsfristen nach Gemeindetyp). Ausnahmen gelten für Gebäude unter 200 m² Nutzfläche (Eigentümer bewohnt selbst) und technische Unmöglichkeit.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter empfiehlt vor jedem Grundstückskauf eine vollständige Grundbuchprüfung.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus: Bestandsverzeichnis (Lage, Größe, Nutzungsart), Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen: Grunddienstbarkeiten, Baulasten, Wegerechte, Vorkaufsrechte) und Abteilung III (Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden).

Was prüfen vor dem Kauf?

Abt. II: Gibt es Wegerechte zugunsten Dritter? Leitungsrechte der Versorger? Pflanzenverbote? Nicht überbaubare Flächen? Vorkaufsrecht der Gemeinde? – Abt. III: Bestehen noch Grundschulden aus früheren Eigentümern? Diese müssen vor Übergabe gelöscht werden.

Auflassungsvormerkung

Nach Abschluss des Kaufvertrags, aber noch vor Zahlung des Kaufpreises, wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert Doppelverkäufe. Der Kaufpreis sollte erst nach Eintragung der Vormerkung gezahlt werden.

Grundbucheinsicht

Kaufinteressenten haben ein berechtigtes Interesse und können beim Amtsgericht Einsicht beantragen (ca. 10–20 € Gebühr). Online-Dienste (bspw. grundbuch.de) ermöglichen ebenfalls Auszüge.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt detaillierte Kostenschätzungen nach DIN 276 – transparent und nachvollziehbar.

Aktuelle Baukostenentwicklung

Der Baukostenindex stieg zwischen 2020 und 2024 um ca. 40 %. 2024/2025 hat sich die Inflation etwas abgekühlt (Anstieg ca. 2–4 % p.a.), aber das hohe Niveau bleibt. Materialkostensteigerungen (Stahl, Holz, Dämmstoffe) und Fachkräftemangel sind die Haupttreiber.

Orientierungspreise 2025/2026 (Berlin/Brandenburg)

Freistehendes EFH, massiv, mittlerer Standard: 2.100–2.800 €/m² Wohnfläche (BGF ca. 25 % höher)
Doppelhaus-Hälfte: 1.900–2.500 €/m²
Reihenendhaus: 1.800–2.400 €/m²
Keller (je m² Kellerfläche): 800–1.500 €/m² zusätzlich

Was treibt die Kosten am stärksten?

Kellergeschoss (+15–20 % der Baukosten), hochwertige Haustechnik (Wärmepumpe, Lüftungsanlage, Smart Home), individuelle Grundrisse und Dachkonstruktionen, besondere Gründungssituationen (Pfahlgründung, weiße Wanne) sowie Planungsänderungen nach Vergabe.

Kostenoptimierung

Kompakter Grundriss (wenig Außenwandfläche je m² Wohnfläche), Verzicht auf Keller (Mehrkosten > Mehrwert in vielen Lagen), serielles Bauen, frühzeitige Vergabe, feste Pauschalpreise statt Einheitspreise wo möglich. Planungsbüro Richter optimiert systematisch Kosten ohne Qualitätsverlust.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter rechnet nach HOAI ab – transparent, nachvollziehbar und immer im Voraus besprochen.

Was ist die HOAI?

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist eine Bundesrechtsverordnung, die das Honorar für Planungsleistungen regelt. Sie gilt für Leistungen der Architektur, Tragwerksplanung, Technische Ausrüstung, Freianlagenplanung und Stadtplanung.

Änderung 2021: Kein verbindlicher Mindestsatz mehr

Der EuGH urteilte 2019, dass verbindliche Mindestsätze EU-rechtswidrig sind. Die HOAI 2021 enthält weiterhin Honorartabellen – diese gelten aber nur noch als Orientierung, nicht als verbindliche Mindest- oder Höchstsätze. Frei vereinbarte Honorare sind rechtlich zulässig. Praktisch: Qualifizierte Büros orientieren sich weiterhin an den HOAI-Tabellenpreisen.

Die neun Leistungsphasen

LP1 Grundlagenermittlung (3 %), LP2 Vorplanung (7 %), LP3 Entwurfsplanung (15 %), LP4 Genehmigungsplanung (3 %), LP5 Ausführungsplanung (25 %), LP6 Vorbereitung der Vergabe (10 %), LP7 Mitwirkung bei Vergabe (4 %), LP8 Objektüberwachung (32 %), LP9 Objektbetreuung (2 %).

Honorarberechnung Beispiel

Anrechenbare Kosten 500.000 €, Honorarzone III (Regelfall EFH), Mittelsatz: ca. 70.000–85.000 € für alle 9 LP. Für LP1–4 + LP8 (häufig beauftragter Umfang): ca. 40.000–55.000 €.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter steuert den gesamten Hausbauablauf – von der Planung bis zur Schlüsselübergabe.

Phase 1: Konzeption (Monate 1–3)

Bedarfsanalyse (Raumanzahl, Wohnfläche, Budget), Grundstücksuche und -kauf, Architektenbeauftragung, erste Entwürfe, Kostenschätzung, Fördermittelrecherche.

Phase 2: Planung und Genehmigung (Monate 4–12)

Vorentwurf und Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung und Bauantrag, Wartezeit auf Baugenehmigung (4–8 Monate in Berlin), Ausführungsplanung parallel, Ausschreibung und Vergabe der Gewerke.

Phase 3: Rohbau (Monate 12–17)

Erdarbeiten und Gründung, Bodenplatte oder Keller, Mauerwerk oder Fertigteilmontage, Decken, Dachtragwerk, Dachabdichtung und -eindeckung, Fenster und Türen (Rohbauabschluss).

Phase 4: Ausbau (Monate 17–24)

Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektro), Innenputz, Estrich, Trockenbau, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Küche, Badausbau, Außenanlagen.

Phase 5: Abnahme und Einzug

Abnahmebegehung mit Mängelprotokoll, Übergabe, Einzug, Ummeldung. Planungsbüro Richter begleitet alle fünf Phasen – auf Wunsch vom ersten Gespräch bis zur Abnahme.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter koordiniert die Bauplanung eng mit der Finanzierungsplanung – für reibungslose Auszahlungen.

Hypothek vs. Grundschuld

Beide sind Grundpfandrechte, die in Abt. III des Grundbuchs eingetragen werden. Der Unterschied: Die Hypothek ist akzessorisch – sie ist streng an die zugrunde liegende Darlehensschuld gebunden und erlischt automatisch mit der Schuld. Die Grundschuld ist abstrakt – sie bleibt nach Darlehenstilgung im Grundbuch und kann wiederverwendet werden. Banken bevorzugen Grundschulden, weil sie flexibler sind.

Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld

Die Briefgrundschuld ist verbrieft und übertragbar ohne Grundbucheintragung – riskanter für den Eigentümer. Die Buchgrundschuld ist im Grundbuch eingetragen und nur durch Umschreibung übertragbar – sicherer. Banken akzeptieren heute meist Buchgrundschulden.

Zwangsversteigerung

Bei Zahlungsausfall kann die Bank die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld betreiben (§ 800 ZPO) – ohne Klage, direkt aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde. Diese Vollstreckungsunterwerfung wird in der Notarurkunde erklärt. Bauherren sollten die Konsequenzen kennen und nur Kredite aufnehmen, die sie dauerhaft bedienen können.

Löschung nach Tilgung

Nach vollständiger Tilgung haben Sie Anspruch auf eine Löschungsbewilligung von der Bank. Die Löschung im Grundbuch kostet ca. 200–500 € (Notar und Grundbuchamt). Tipp: Nicht sofort löschen – die gelöschte Grundschuld kann für spätere Sanierungskredite wiederverwendet werden (günstiger als Neueintragung).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant den Innenausbau mit detaillierten Leistungsverzeichnissen – vom Estrich bis zur Malerarbeit.

Richtige Ausbauereihenfolge

1. Heizung (Leitungen verlegen, Verteiler), 2. Sanitär (Roh- und Leerrohre), 3. Elektro (Leerrohre, Unterputzboxen), 4. Innenputz (Wände und Decken), 5. Estrich, 6. Trockenbau (Trocknungszeit einhalten!), 7. Fliesenarbeiten, 8. Türzargen, 9. Bodenbeläge, 10. Malerarbeiten, 11. Sanitärinstallation (Endmontage), 12. Elektro (Endmontage), 13. Küchenmontage, 14. Außentüren und Fenster (oft schon früher), 15. Abnahme.

Estrichtrocknung nicht unterschätzen

Zementestrich braucht bei 4 cm Dicke ca. 28 Tage Trocknungszeit, bevor Bodenbeläge aufgebracht werden können. Schnellestrich oder Heizestrich reduziert die Zeit auf 3–7 Tage, ist aber teurer. Feuchte Estriche unter Parkett führen zwangsläufig zu Schäden.

Schnittstellen der Gewerke

Die häufigsten Bauschadensursachen entstehen an Schnittstellen: Wer dichtet die Fensteranschlüsse ab? Wer schützt den Rohboden vor dem Estrichleger? Wer koordiniert Leitungsführung von Heizung und Elektro? Die Objektüberwachung des Architekten sichert diese Schnittstellen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft die Infrastrukturanbindung bereits bei der Grundstücksbewertung.

Infrastrukturmerkmale im Überblick

Mobilität: ÖPNV-Anbindung (S-Bahn, U-Bahn, Bus), Autobahnnähe, Radwege, Parkplatzsituation
Versorgung: Supermärkte, Ärzte, Apotheken, Schulen, Kitas in Gehweite
Freizeit: Parks, Grünflächen, Sportanlagen, Gastronomie
Digitale Infrastruktur: Glasfaseranschluss (Gigabit), Mobilfunkabdeckung

Wie wirkt sich Infrastruktur auf den Wert aus?

Eine S-Bahn-Station in 500 m Entfernung kann den Grundstückswert in Berlin um 10–20 % erhöhen. Ein guter Schulsprengel steigert die Nachfrage in Familienzielgruppen erheblich. Lärm (Straße, Bahn, Gewerbe) mindert den Wert entsprechend.

Zukunftssicherheit prüfen

Infrastruktur kann sich ändern: Geplante Umgehungsstraßen, neue ÖPNV-Linien oder Schulschließungen beeinflussen die Lagequalität langfristig. Fragen Sie beim Stadtplanungsamt nach bekannten Planungsvorhaben in der Umgebung – bevor Sie kaufen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berechnet Jahresarbeitszahlen für die optimale Wärmepumpenauslegung.

Was ist die JAZ?

Die Jahresarbeitszahl (JAZ) beschreibt das Verhältnis der abgegebenen Wärmeenergie zur aufgenommenen elektrischen Energie einer Wärmepumpe über ein ganzes Jahr. Eine JAZ von 3,5 bedeutet: Aus 1 kWh Strom werden 3,5 kWh Wärme erzeugt. Je höher die JAZ, desto effizienter und wirtschaftlicher die Anlage.

JAZ vs. COP

Der COP (Coefficient of Performance) beschreibt die Momentanleistung unter Normprüfbedingungen (z.B. A7/W35: Außenluft 7 °C, Vorlauf 35 °C). Er ist immer höher als die JAZ, da er günstige Bedingungen abbildet. Die JAZ ist realistischer – sie berücksichtigt den gesamten Jahresbetrieb inkl. kalter Wintertage und Abtaubetrieb.

Typische JAZ-Werte

Luft-Wasser-Wärmepumpe: JAZ 2,8–4,0 (abhängig von Klimazone und Systemtemperatur)
Sole-Wasser-Wärmepumpe (Erdwärme): JAZ 4,0–5,5
Wasser-Wasser-Wärmepumpe (Grundwasser): JAZ 4,5–6,0

Systemtemperatur entscheidend

Je niedriger die Heizwassertemperatur, desto höher die JAZ. Fußbodenheizung mit 35 °C Vorlauf erzielt deutlich höhere JAZ als Radiatoren mit 55 °C. Deshalb: Fußbodenheizung und Wärmepumpe gehören zusammen. Planungsbüro Richter dimensioniert Heizungsanlagen so, dass die JAZ dauerhaft hoch bleibt.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter empfiehlt frühzeitige juristische Beratung und koordiniert mit spezialisierten Baurechtsanwälten.

Die wichtigsten Vertragstypen

Architektenvertrag: Leistungsumfang, Honorar, Haftung, Kündigung
Bauvertrag: Leistungsbeschreibung (LV), Preise, Ausführungsfristen, Abnahme, Gewährleistung
Grundstückskaufvertrag: Altlastenklausel, Sachmängelausschluss, Rücktrittsrecht
Nachbarschaftsvertrag: Doppelhaus, Grenzabstände, gemeinsame Anlagen

VOB/B oder BGB-Werkvertrag?

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) enthält besondere Regelungen für Bauverträge (Abnahme, Mängelansprüche, Kündigung). Sie gilt nur, wenn sie wirksam vereinbart wurde. Ohne VOB/B gilt das BGB-Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB), das seit 2018 besondere Regelungen für Verbraucherbauverträge enthält (§ 650i ff. BGB).

Abnahme – der unterschätzte Moment

Mit der Abnahme geht die Beweislast um: Vor Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mängelfrei ist; nach Abnahme muss der Bauherr Mängel beweisen. Nehmen Sie nie ohne schriftliches Protokoll ab. Anwaltliche Begleitung bei der Abnahme ist ihre beste Versicherung.

Gewährleistungsfristen

Nach BGB: 5 Jahre für Bauwerksleistungen, 2 Jahre für Teile. Nach VOB/B: 4 Jahre. Mängel müssen innerhalb dieser Frist schriftlich gerügt werden. Nach Ablauf sind Ansprüche verjährt – auch wenn der Mangel offensichtlich ist.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt realistische Jahresplanungen mit Meilensteinen und Puffern.

Saisonale Faktoren beim Bauen

Erdarbeiten und Rohbau sind im Frühjahr bis Herbst optimal. Frost erschwert Betonarbeiten und kann Estrich beschädigen. Putzarbeiten erfordern mindestens +5 °C. Dachdeckungen bei Nässe sind riskant. Wer im Oktober mit dem Rohbau fertig ist, kann den Innenausbau durch den Winter führen.

Optimaler Startpunkt

Baugenehmigungsantrag möglichst im Herbst/Winter einreichen, damit die Genehmigung bis zum Frühjahr vorliegt. Vergabe der Gewerke idealerweise im Winter (Januar–März), wenn Handwerkerbetriebe Kapazitäten frei haben. Baubeginn April–Mai: ideale Rohbauphase.

Zinsentwicklung beobachten

Der optimale Bauzeitpunkt hängt auch von Zinsniveau und Förderprogrammen ab. Zinsbindung frühzeitig sichern (Forward-Darlehen), wenn Sie noch 6–18 Monate bis zum Abruf haben. Bei stark steigenden Zinsen ist schnelles Handeln sinnvoll; bei sinkenden Zinsen kann Abwarten lohnen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter optimiert den Energiestandard gezielt für maximale KfW-Fördersummen.

Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG)

Das BEG fasst alle KfW- und BAFA-Förderprogramme für energieeffiziente Gebäude zusammen. Für Neubauten relevant: KfW-Kredit 261 (zinsgünstiger Kredit bis 150.000 € pro WE, Tilgungszuschuss 5–20 % je nach EH-Klasse). Für Sanierungen: KfW 261 + BAFA-Einzelmaßnahmen.

Aktuelle Zuschusssätze (Stand 2025)

EH 55: 5 % Tilgungszuschuss → max. 7.500 € bei 150.000 € Kredit
EH 40: 10 % → max. 15.000 €
EH 40 mit QNG-Siegel: 12,5 % → max. 18.750 €
Klimafreundlicher Neubau (KN): zusätzliche Zuschüsse möglich
Programme können sich ändern – immer aktuell auf kfw.de prüfen.

Antragstellung

KfW-Kredit 261 muss über Ihre Hausbank beantragt werden (Durchleitungsprinzip) – vor Abschluss des Bauvertrags. Der Energieeffizienz-Experte (EE) muss die Planung bestätigen. Planungsbüro Richter übernimmt die Bestätigung als zugelassener Energieeffizienz-Experte.

Fehler bei der KfW-Beantragung

Häufige Fehler: Antrag nach Baubeginn gestellt (Förderbedingung: vor Baubeginn), falscher EH-Standard geplant, Nachweis nicht erbracht. Diese Fehler führen zum Verlust der Förderung.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berät zur wirtschaftlichen Entscheidung Keller vs. Bodenplatte auf Basis des Baugrunds.

Kosten des Kellers

Ein beheizter Keller kostet bei 100 m² Grundfläche ca. 70.000–140.000 € Mehrkosten gegenüber einer Bodenplatte: Erdaushub (ca. 8.000 €), Kelleraußenwände (ca. 25.000–50.000 €), Abdichtung und Drainage (ca. 10.000–30.000 €, ggf. weiße Wanne), Kellerbodenslab, Kellerdecke als Rohbaudecke, Treppe. Bezogen auf den Quadratmeterpreis: 700–1.400 €/m² Kellerfläche.

Nutzwert des Kellers

Heizraum, Waschküche, Lager, Hobbyraum, Weinkeller, Homeoffice – der Keller schafft günstigen Zusatzraum. Aber: Als Wohnraum ist er nur mit erhöhtem Aufwand nutzbar (Feuchteschutz, Lichtschächte, Fluchtwege). Für reinen Lagerraum ist ein Abstellraum im EG oder ein Geräteschuppen oft günstiger.

Wann kein Keller?

Hohes Grundwasser (weiße Wanne teuer), schlechter Untergrund (Mehrkosten Pfahlgründung), kleines Budget, kleines Grundstück (Keller vergrößert die Baufläche nicht), geplante Technikzentrale im EG (Wärmepumpe, PV-Speicher).

Wann Keller sinnvoll?

Hanggrundstücke (Keller im Hang kostengünstiger erschlossen), große Grundstücke mit hohem Platzbedarf, Weinlagerung, Schutzraum (Hochwasserschutz), wenn Quadratmeterpreise im Erdgeschoss durch Keller wirtschaftlicher werden.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Küchenanschlüsse und -maße bereits in der Entwurfsplanung – für passgenaue Ergebnisse.

Küchenplanung im Hausbau

Die Küche sollte bereits in der Entwurfsphase geplant werden – nicht erst nach dem Rohbau. Leitungsführung (Wasser, Abwasser, Strom, Gas), Anschlusspositionen und die notwendigen Aussparungen in Wänden und Decken müssen im Rohbau vorbereitet werden. Nachträgliche Änderungen sind teuer.

Kostenbereiche

Einfach (IKEA-Qualität): 5.000–12.000 €
Mittelklasse (Nobilia, Häcker): 12.000–25.000 €
Hochwertig (Bulthaup, SieMatic, Poggenpohl): 25.000–80.000 €
Geräte sind oft nicht im Küchenpreis enthalten (+3.000–15.000 €).

Offene Küche – Vor- und Nachteile

Die offene Küche (zum Wohnraum hin geöffnet) ist heute Standardwunsch vieler Bauherren. Vorteile: Gemeinschaftsgefühl, mehr Licht. Nachteile: Geruchsverteilung im Wohnraum, Sichtbarkeit der Unordnung, Lärmübertragung. Lüftungsanlage (Umluftsystem vs. Außenluftauslass) muss frühzeitig geplant werden.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter empfiehlt die Prüfung jedes Kaufvertrags durch einen Fachanwalt für Baurecht.

Pflichtinhalt nach BGB

Kaufverträge über Grundstücke bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Mindestinhalt: Vertragsparteien, Grundstücksbeschreibung (Grundbuch, Flurstück, Größe), Kaufpreis, Übergabezeitpunkt. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig.

Wichtige Klauseln für Käufer

Altlastenklausel: Verkäufer haftet für bekannte und erkennbare Altlasten
Rücktrittsrecht: Falls Baugenehmigung versagt wird oder Erschließung scheitert
Auflassungsvormerkung: Sicherung des Eigentumsanspruchs bis zur Kaufpreiszahlung
Übergabezeitpunkt: Wann geht Besitz, Lasten und Nutzen über?
Erschließungspflichten: Wer trägt noch ausstehende Erschließungskosten?

Sachmängelausschluss – was bedeutet das?

Viele Kaufverträge enthalten einen umfassenden Sachmängelausschluss nach § 444 BGB. Das schützt den Verkäufer bei unbekannten Mängeln. Es schützt ihn nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Als Käufer: Bodengutachten, Altlastenrecherche und Grundbucheinsicht sind Selbstschutz.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Klimakonzepte als Teil der Gesamthaustechnik – energieeffizient und gefördert.

Warum Klimaanlage beim Neubau?

Sommer 2023 und 2024 haben gezeigt: Gut gedämmte Häuser können im Sommer überhitzen, wenn sommerlicher Wärmeschutz vernachlässigt wird. Klimaanlagen sind die schnelle Lösung – aber bauliche Maßnahmen (Beschattung, Nachtlüftung, schwere Baustoffe) sind langfristig wirtschaftlicher.

Split-Klimaanlage

Innengerät + Außengerät (Kompressor). Leistung: 2–7 kW je Einheit. Kann kühlen und heizen (Reversible Wärmepumpe). Kosten: 1.500–4.000 € je Split je nach Hersteller und Installationsaufwand. Wartung jährlich empfohlen (Filterwechsel, Kältemittelkontrolle).

Genehmigungspflicht des Außengeräts

Das Außengerät einer Klimaanlage kann genehmigungspflichtig sein, wenn es an Fassaden montiert wird, die dem öffentlichen Straßenraum zugewandt sind (Stadtbild). In denkmalgeschützten Gebäuden ist die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erforderlich. Schallemissionen müssen die TA Lärm einhalten (35 dB(A) nachts).

Alternativen zur aktiven Kühlung

Außenjalousien oder Rollläden (bis zu 75 % Sonneneintrag reduziert), Nachtauskühlung durch automatisierte Fensterlüftung, Erdwärmeregister (passiv), helle Fassaden und Gründächer. Planungsbüro Richter integriert sommerlichen Wärmeschutz in die Entwurfsphase.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Luftdichtheitskonzepte und koordiniert den Blower-Door-Test vor Inbetriebnahme.

Was ist die Luftdichtheit?

Die Luftdichtheit beschreibt, wie gut die Gebäudehülle gegen unkontrollierten Luftaustausch abgedichtet ist. Undichtigkeiten entstehen an Leitungsdurchführungen, Fensteranschlüssen, Dachfußpunkten und Plattenstößen. Sie führen zu Wärmeverlusten und – bei Leckagen in der Dampfbremsebene – zu Tauwasserausfall und Schimmel.

Luftdichtheitsnachweis (n50-Wert)

Gemessen wird mit dem Blower-Door-Test (EN 13829): Ein Ventilator erzeugt 50 Pa Druckunterschied, der Volumenstrom wird gemessen. Ergebnis: n50-Wert (Luftwechselrate bei 50 Pa). GEG-Mindestanforderung: n50 ≤ 3,0 h⁻¹ (ohne Lüftungsanlage) oder 1,5 h⁻¹ (mit Lüftungsanlage). Passivhaus: ≤ 0,6 h⁻¹.

Wann testen?

Ein erster Test unmittelbar nach Fertigstellung der Luftdichtheitsebene (vor Verkleidung) erlaubt die Ortung und Behebung von Leckagen. Ein zweiter Test nach Fertigstellung ist der abschließende Nachweis für KfW und GEG.

Typische Leckagen

Steckdosen und Schalter in Außenwänden, Leitungsdurchführungen durch die Dampfbremsfolie, Anschlüsse der Dachfenster und Sparren, undichte Türzargen. Eine sorgfältige Ausführung der Luftdichtheitsebene durch geschulte Handwerker ist unerlässlich.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt amtliche Lagepläne als Grundlage für den Bauantrag.

Was ist der amtliche Lageplan?

Der amtliche Lageplan (auch: Liegenschaftsplan, Katasterplan) ist eine von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) erstellte maßstäbliche Darstellung des Grundstücks mit eingetragenen Bestandsgebäuden, Grenzen, Nachbargrundstücken und öffentlichen Flächen. Er ist Pflichtbestandteil jedes Bauantrags in Berlin (§ 4 BauVorlV Bln).

Amtlicher Lageplan vs. Katasterauszug

Der einfache Katasterauszug (aus dem Liegenschaftskataster) reicht für einfache Vorhaben aus, enthält aber keine beglaubigte Signatur und ist nicht für alle Genehmigungsverfahren ausreichend. Der amtliche Lageplan enthält zusätzlich: eingetragene Baulastenvermerke, Straßenbegrenungslinien, Höhenangaben und wird vom ÖbVI unterschrieben.

Kosten und Bearbeitungszeit

ÖbVI-Lageplan: 500–2.500 € je nach Grundstücksgröße und Komplexität. Bearbeitungszeit: 2–6 Wochen. Frühzeitig in Auftrag geben – er liegt oft erst kurz vor dem Einreichen des Bauantrags vor und verzögert den Antrag.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Leerrohrkonzepte für zukunftssichere Nachrüstung – Smart Home, Glasfaser und PV.

Was sind Leerrohre?

Leerrohre (auch Installationsrohre oder Schutzrohre) sind leere Kunststoffrohre, die beim Bau in Wände, Decken und den Boden eingegossen oder eingezogen werden. Später können Kabel (Datenkabel, Stromkabel, Glasfaser) durch diese Rohre gezogen werden – ohne aufwendige Stemmarbeiten.

Standard-Empfehlungen

Zwischen Verteilerkasten und jedem Raum: mindestens 2 Leerrohre (je 25 mm Durchmesser). Vom Keller zur Dachspitze: Steigrohre 50 mm. Vom Hausanschluss zu Technikraum: mehrere 40-mm-Rohre. Unter der Bodenplatte: Leerrohre für PV-Kabel, Außensteckdosen, spätere E-Ladestation in der Garage.

Kosten-Nutzen

Leerrohre kosten beim Einbau 5–15 €/m. Das Nachziehen eines Kabels durch ein vorhandenes Leerrohr kostet 50–200 €. Das Stemmen einer neuen Kabeltrasse ohne Leerrohr: 500–2.000 €. Jedes eingezogene Leerrohr amortisiert sich bei der ersten Nutzung.

Smart Home vordenken

Für Smart-Home-Systeme (KNX, EnOcean, Loxone) sollten Leerrohre zu allen Schalterplätzen, Steckdosen und Gerätestandorten eingeplant werden. KNX-Bus-Leerrohre separat von Strom (elektromagnetische Verträglichkeit).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt alle Leistungsverzeichnisse detailliert und prüfsicher – Grundlage für faire Vergaben.

Was ist ein Leistungsverzeichnis?

Das Leistungsverzeichnis (LV) beschreibt lückenlos alle Leistungen eines Gewerks nach Art, Menge und Qualität. Jede Position enthält: Ordnungszahl, Kurztext, Langtext (genaue Beschreibung inkl. Material, Norm, Verfahren), Einheit und Menge. Handwerksbetriebe tragen nur noch den Einheitspreis ein – damit sind Angebote direkt vergleichbar.

Warum ist das LV so wichtig?

Ohne präzises LV vergleichen Sie Äpfel mit Birnen. Angebot A enthält Putzarbeiten, Angebot B nicht. Angebot A verwendet günstigeren Putz, Angebot B den vom Architekten spezifizierten. Nur ein vollständiges LV schafft echte Vergleichbarkeit und schützt vor Nachträgen.

Leistungsverzeichnis nach GAEB

Der Datenaustauschstandard GAEB (Gemeinsamer Ausschuss Elektronik im Bauwesen) ermöglicht digitale Ausschreibungen und elektronische Angebotsbearbeitung. Planungsbüro Richter erstellt alle LVs nach GAEB-Format – das beschleunigt die Angebotsbearbeitung und reduziert Übertragungsfehler.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant ausschließlich individuelle Massivhäuser – keine Kataloglösungen.

Was ist Massivbau?

Massivbau bezeichnet Konstruktionen mit mineralischen, schweren Baustoffen: Mauerwerk (Ziegel, Kalksandstein, Porenbeton) oder Beton. Merkmale: hohe Wärmespeicherkapazität, guter Schallschutz, Langlebigkeit, geringer Wartungsaufwand, bewährt für Feuchteschutz.

Mauerwerkstypen im Vergleich

Poroton/Hochlochziegel: gute Dämmwirkung durch Luftkammern, verarbeitet mit Dünnbettmörtel, Wanddicke 36,5–49 cm für monolithische Ausführung
Kalksandstein (KS): hohe Rohdichte → sehr guter Schallschutz, geringere Dämmwirkung, meist mit WDVS kombiniert
Porenbeton (Ytong, Hebel): leicht, gute Dämmwirkung, einfach zu verarbeiten, geringere Druckfestigkeit

Massivbau vs. Holzbau

Massivbau: langlebiger, besser schallgeschützt, mehr Wärmespeichermasse (Sommerkomfort), langsamer zu bauen, schwerer zu reparieren. Holzbau: schneller, leichter, ökologisch (CO₂-Speicher), flexibler in der Konstruktion, erfordert präzisere Planung (Feuchteschutz). Planungsbüro Richter realisiert beide Bauweisen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter dokumentiert Mängel bei der Abnahme und setzt Fristen konsequent durch.

Was ist eine Mängelrüge?

Die Mängelrüge ist die schriftliche Beanstandung eines Baumangels gegenüber dem Auftragnehmer. Sie ist Voraussetzung für Nacherfüllungsansprüche, Minderungsrechte, Schadensersatz und Rücktritt. Ohne Rüge können Ansprüche erlöschen oder verjähren.

Form und Inhalt

Die Mängelrüge muss schriftlich erfolgen (Brief, E-Mail). Inhalt: genaue Beschreibung des Mangels (Ort, Art, Ausdehnung), Datum der Feststellung, Aufforderung zur Nacherfüllung mit angemessener Frist (in der Regel 2–4 Wochen). Keine Rechtswirkung: mündliche Rügen, unspezifische Beschwerden, Rügen ohne Fristsetzung.

Fristen

Vor der Abnahme: jederzeit, keine besondere Frist. Nach Abnahme: Mängel müssen innerhalb der Gewährleistungsfrist (BGB: 5 Jahre, VOB: 4 Jahre) gerügt werden. Verjährungshemmung beginnt mit Zugang der Mängelrüge beim Auftragnehmer. Arglistig verschwiegene Mängel: 3 Jahre ab Kenntnis, max. 10 Jahre.

Selbstvornahme

Wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung verweigert oder die Frist fruchtlos abläuft, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung durch einen Drittunternehmer ausführen lassen und die Kosten ersetzt verlangen (§ 637 BGB). Vorher: schriftliche Androhung und erneute kurze Fristsetzung.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Massivholzhäuser mit vollständigem Wärme- und Schallschutznachweis.

Brettsperrholz (CLT/BSP)

Brettsperrholz (Cross Laminated Timber, CLT) besteht aus kreuzweise verleimten Holzlagen. Die resultierenden Platten sind hochfest, formstabil und für mehrgeschossigen Holzbau geeignet. Wandstärken: 10–24 cm, je nach Anzahl der Lagen. Einsatz: Wände, Decken, Dachscheiben als statisch tragende Elemente.

Vorteile des Massivholzhauses

Ökologisch: Holz bindet CO₂ über die Nutzungsdauer. Bauphysikalisch: Wärmespeicherkapazität vergleichbar mit Leichtmassivbau. Wohnklima: natürliche Regulierung der Raumfeuchte. Optisch: sichtbares Holz im Innenraum möglich. Schnell: Vorfertigung im Werk, Montage auf der Baustelle in wenigen Wochen.

Nachteile und Vorurteile

Kosten: CLT-Konstruktionen liegen 10–20 % über vergleichbarem Massivbau. Schallschutz: Holz hat geringere Masse als Beton/Ziegel – erhöhter Schallschutz erfordert Konstruktionsmaßnahmen (schwimmender Estrich, Entkopplung). Brandschutz: CLT hat definiertes Abbrandverhalten – keine Schaumbildung, kalkulierbar.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter kalkuliert alle Baunebenkosten transparent – damit das Budget realistisch bleibt.

Die häufig vergessenen Kostenpositionen

Grunderwerbsteuer: 6 % (Berlin) / 6,5 % (Brandenburg) auf Grundstückskaufpreis
Notar und Grundbuch: ca. 2 % des Kaufpreises
Makler: ggf. bis 3,57 % des Grundstückskaufpreises
Architekten- und Ingenieurhonorar: 15–20 % der Baukosten (Architektur, Statik, TGA, Vermessung)
Baugenehmigung: ca. 0,5–1 % der Baukosten (Gebühren)
Bodengutachten: 1.500–5.000 €
Bauherrenhaftpflicht: 200–500 €/Jahr
Baustrom und Baustelleneinrichtung: 2.000–8.000 €
Bereitstellungszinsen: 0,25–0,5 %/Monat auf nicht abgerufene Kreditmittel
Übergangsmiete (sofern Sie während des Baus mieten): 12–24 Monatsmieten

Gesamtüberschlag

Auf eine Bausumme von 400.000 € (ohne Grundstück) kommen typischerweise 60.000–100.000 € Nebenkosten. Auf den Grundstückskaufpreis (z.B. 200.000 €) nochmals 30.000–40.000 € Kaufnebenkosten.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant nachhaltige Gebäude mit optimiertem Energiestandard und förderfähiger Zertifizierung.

Lebenszyklusanalyse (LCA)

Eine vollständige Ökobilanz (LCA, Life Cycle Assessment) betrachtet alle Phasen: Herstellung der Baustoffe (graue Energie), Transporte, Bauprozess, Nutzungsphase (Betriebsenergie), Instandhaltung und Rückbau/Recycling. Graue Energie – die Energie für Herstellung und Transport – macht bei gut gedämmten Häusern inzwischen 30–50 % der Lebenszyklusenergie aus.

Zertifizierungen

DGNB (Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen): umfassendstes deutsches System (Ökologie, Ökonomie, Soziales, Technik, Prozess, Standort). Gold/Platin als höchste Stufen.
QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude): KfW-Voraussetzung für erhöhten Tilgungszuschuss.
Passivhaus-Zertifikat: fokussiert auf Energieeffizienz.

Praktische Maßnahmen

Regionale Baustoffe (kürzere Transportwege), nachwachsende Rohstoffe (Holz, Stroh, Zellulose), Regenwassernutzung, PV + Stromspeicher, Wärmepumpe, extensive Dachbegrünung, schadstofffrei Innenausbau (Emissionsklasse A+). Planungsbüro Richter berät zu nachhaltigen Alternativen in jeder Planungsphase.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berechnet Nutzflächen nach DIN 277 – korrekt und nachvollziehbar.

Wohnfläche (WoFlV)

Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist der Maßstab im Miet- und Kaufrecht. Grundsatz: nur beheizte Räume ≥ 2 m Raumhöhe. Balkone, Terrassen und Loggien werden zu 25–50 % angerechnet. Kellerräume, Treppen, Heizräume zählen nicht. Klingt einfach – ist es nicht: falsch berechnete Wohnflächen führen zu Mietrechtsstreitigkeiten und Kaufpreisrückforderungen.

Brutto-Grundfläche (BGF)

Die BGF (nach DIN 277) ist die Summe aller Geschossflächen incl. Wandquerschnitte – der Fachbegriff der Architekten. Sie ist immer größer als die Wohnfläche (ca. 20–35 % mehr). Kosten werden oft in €/m² BGF angegeben – nicht in €/m² Wohnfläche.

Nutzfläche

Die Nutzfläche (NUF nach DIN 277) ist die tatsächlich nutzbare Fläche ohne Wandflächen und Erschließungsflächen. Relevant für Büro- und Gewerbebau. Im Wohnbau selten direkt verwendet.

Praktische Konsequenzen

Wenn ein Bauunternehmer „250 m² für 2.000 €/m²" anbietet – welche Flächendefinition liegt zugrunde? In €/m² BGF gerechnet wäre das günstiger als in €/m² Wohnfläche. Immer klären: welche Flächenbasis liegt dem Preis zugrunde.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft nachbarrechtliche Anforderungen frühzeitig und dokumentiert alle Abstimmungen.

Bundesrecht vs. Landesrecht

Das Nachbarrecht ist in Deutschland zweigeteilt: Privatrechtliche Regelungen (Immissionsschutz, Notleitungsrechte, Überhang) im BGB (§§ 905–924 BGB). Öffentlich-rechtliche Regelungen (Abstandsflächen, Bauwich) in den Landesbauordnungen. Hinzu kommen Nachbarrechtsgesetze der Länder (z. B. NachbG Bln für Berlin).

Grenzbebauung

Grenzbebauung (Gebäude unmittelbar an der Grenze) ist nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt (Privilegierung nach Landesbauordnung, B-Plan-Festsetzung oder Nachbareinwilligung). Ohne rechtliche Grundlage droht Abrissverfügung. Das Einverständnis des Nachbarn sollte notariell gesichert oder als Baulast eingetragen werden.

Bäume und Pflanzen

Grenzabstände für Bäume und Hecken sind im Nachbarrechtsgesetz geregelt (Berlin: NachbG Bln). Überhängende Äste dürfen unter bestimmten Voraussetzungen selbst beseitigt werden (§ 910 BGB) – nach vorheriger Ankündigung. Für gefährliche Bäume auf Nachbargrundstücken haftet der Eigentümer.

Lärm und Immissionen

Baulärm ist durch die AVV Baulärm geregelt (Richtwerte: 55–70 dB(A) tags). Nachbarlicher Lärm (Rasenmäher, Musik) richtet sich nach Lärmschutzverordnungen der Länder. Geruch, Staub und Licht (Sonneneinstrahlung, Beleuchtung) nach BGB-Immissionsschutzrecht (§ 906 BGB).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erbringt alle Leistungsphasen der Objektplanung nach HOAI – aus einer Hand.

Leistungsbild Objektplanung Gebäude

Die HOAI definiert das Leistungsbild für die Objektplanung in Anlage 10. Zentrale Grundleistungen: Klären der Aufgabenstellung, Erarbeiten von Lösungsvorschlägen, Koordination der Fachplaner, Zusammenstellung der Vergabeunterlagen, Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung und Ausführungsplanung sowie Kostenkontrolle.

Besondere Leistungen

Besondere Leistungen (nicht im Grundhonorar enthalten, extra zu vereinbaren): Aufstellen eines Raumbuchs, Erstellen von Betriebsanleitungen, Durchführen von Voruntersuchungen, Planung von Spezialanlagen, Lebenszyklusbetrachtung und Nachhaltigkeitszertifizierung.

Koordination der Fachplaner

Der Objektplaner koordiniert Tragwerksplaner (Statik), TGA-Planer (Heizung/Sanitär/Elektro), Bauphysiker (Schallschutz, Wärmeschutz) und ggf. Freianlagenplaner. Diese Koordinationsleistung ist Kernaufgabe des Architekten und oft unterschätzt – Schnittstellenfehler kosten auf der Baustelle ein Vielfaches des Planungshonorars.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft das öffentliche Baurecht vor jedem Projekt – Bebauungsplan, Bauordnung und Genehmigungsfähigkeit.

Zwei Säulen des öffentlichen Baurechts

Bauplanungsrecht (Bundesrecht, BauGB): Regelt, ob und was wo gebaut werden darf (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, §§ 34/35 BauGB). Beantwortet die Frage: Ist das Vorhaben planungsrechtlich zulässig?
Bauordnungsrecht (Landesrecht, BauO): Regelt, wie gebaut werden darf (Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit, Genehmigungsverfahren). Beantwortet die Frage: Ist das Vorhaben technisch und ordnungsrechtlich zulässig?

Genehmigungsverfahren Berlin

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren (§ 64 BauO Bln) prüft nur noch das Planungsrecht – die Einhaltung des Bauordnungsrechts liegt in der Verantwortung des Architekten (Bauvorlageberechtigung). Das normale Genehmigungsverfahren (§ 65 BauO Bln) prüft auch bauordnungsrechtliche Fragen.

Bauaufsicht und Kontrolle

Die Bauaufsichtsbehörde überwacht die Einhaltung des öffentlichen Baurechts. Sie kann Baueinstellungen anordnen, Abrissverfügungen erlassen und Bußgelder verhängen. Schwarzbauten verjähren unterschiedlich – in Berlin können illegal errichtete Gebäude auch Jahrzehnte später noch beanstandet werden.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter überwacht die Bauausführung vor Ort – mit wöchentlichen Baustellenbegehungen und Protokollen.

Was macht die Objektüberwachung?

Die Objektüberwachung (Leistungsphase 8 der HOAI) umfasst: Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Ausführungsplänen und Leistungsverzeichnis; Koordination der Gewerke; Führen des Bautagesbuches; Aufmaß und Rechnungsprüfung; Mängelprotokoll und Abnahme; Kostenkontrolle.

Was sie nicht macht

Die Bauüberwachung ist keine Vollzeitkontrolle jedes Handgriffs. Sie prüft stichprobenartig und bei kritischen Bauabschnitten. Ständige Anwesenheit ist nicht Bestandteil der Grundleistung – sie kann als besondere Leistung vereinbart werden.

Warum LP8 nicht einsparen?

Bauherren, die LP8 einsparen, übernehmen die Verantwortung selbst. Fehler in Abdichtungen, Wärmebrücken, falschen Materialien und Schnittstellenproblemen kosten oft das Zehnfache des eingesparten Honorars. Planungsbüro Richter führt alle Projekte mit eigener Bauüberwachung durch – das ist unser Standard.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant PV-Anlagen als Teil des Energiekonzepts – optimal auf Wärmepumpe und Speicher abgestimmt.

PV-Pflicht in Berlin seit 2023

Seit dem 1. Januar 2023 sind Neubauten in Berlin zur Installation einer Photovoltaikanlage verpflichtet (§ 5 EWärmeG Bln). Mindestgröße: 30 % der Brutto-Dachfläche. Ausnahmen: technische Unmöglichkeit, wirtschaftliche Unzumutbarkeit (definiert im Gesetz).

Dimensionierung

Faustregel: 1 kWp PV-Leistung pro 1.000 kWh Jahresverbrauch. Ein vierköpfiger Haushalt verbraucht ca. 4.000–5.000 kWh/Jahr (ohne Wärmepumpe). Mit Wärmepumpe und E-Auto: 8.000–15.000 kWh/Jahr. Empfohlene PV-Größe: 8–15 kWp. Kosten (schlüsselfertig): 1.200–1.800 €/kWp.

Eigenverbrauch optimieren

Stromspeicher (7–15 kWh Kapazität) erhöhen den Eigenverbrauchsanteil von ca. 30 % (ohne Speicher) auf 60–80 %. Kosten: 800–1.200 €/kWh nutzbarer Kapazität. Amortisation: 10–15 Jahre je nach Strompreise. Smartes Energiemanagement (Wärmepumpe, Waschmaschine, Laden des E-Autos bei PV-Überschuss) erhöht den Eigenverbrauch ohne Speicherkosten.

Einspeisevergütung 2025

Die EEG-Einspeisevergütung liegt 2025 bei ca. 7–13 Cent/kWh (je nach Anlagengröße und Zeitpunkt der Inbetriebnahme). Eigenstromverbrauch ist wirtschaftlicher als Einspeisung (Vermeidung des Haushaltsstrompreises von ca. 30–35 Cent/kWh).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Passivhäuser mit vollständigem PHPP-Nachweis und Zertifizierungsbegleitung.

Was ist ein Passivhaus?

Das Passivhaus-Konzept wurde am Passivhaus Institut (PHI) in Darmstadt entwickelt. Kernkriterien: Jahresheizwärmebedarf ≤ 15 kWh/(m²a), Heizlast ≤ 10 W/m², Jahresprimärenergiebedarf ≤ 120 kWh/(m²a), Luftdichtheit n50 ≤ 0,6 h⁻¹. Kein aktives Heizsystem erforderlich – Abwärme von Personen, Geräten und solaren Gewinnen reicht aus.

Konstruktive Maßnahmen

Sehr gute Dämmung (Außenwand: U ≤ 0,15 W/(m²K)), Wärmebrückenfreie Konstruktion, hochwertige Fenster (Dreifachverglasung, U ≤ 0,8 W/(m²K)), Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG ≥ 75 %), luftdichte Gebäudehülle (n50 ≤ 0,6 h⁻¹).

Kosten

Passivhäuser kosten ca. 5–15 % mehr als ein GEG-Standard-Neubau. Diese Mehrkosten amortisieren sich durch Energieeinsparung (ca. 500–1.500 €/Jahr) in 10–20 Jahren. KfW EH 40 Plus kommt dem Passivhausstandard nahe und wird gefördert.

Planungsbüro Richter und Passivhaus

Planungsbüro Richter arbeitet regelmäßig mit dem PHPP (Passivhaus-Projektierungspaket) für energetische Nachweise und berät zu den wirtschaftlich optimalen Maßnahmen zwischen GEG und Passivhaus.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter sichert Planungsqualität durch systematische Prüfprozesse – Fehler vermeiden statt beheben.

Fehler 1–3: Vor der Planung

1. Grundstück kaufen ohne baurechtliche Prüfung: B-Plan, Abstandsflächen und Erschließungssituation vor dem Kauf klären.
2. Budget ohne Puffer: Mindestens 15 % Reserve auf die Baukostenplanung.
3. Zu wenig Eigenkapital: Kaufnebenkosten und Baunebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden.

Fehler 4–6: In der Planung

4. Grundriss erst nach Rohbau optimieren: Grundrissänderungen nach Baubeginn kosten ein Vielfaches.
5. Haustechnik zu spät planen: Lüftungsanlage, Wärmepumpe und PV müssen von Anfang an ins Gebäude integriert werden.
6. Leistungsverzeichnis zu ungenau: Pauschale LVs führen zu Nachträgen und Konflikten.

Fehler 7–10: In der Ausführung

7. LP8 einsparen: Ohne Bauüberwachung werden Mängel erst bei der Abnahme (zu spät) oder nach Jahren sichtbar.
8. Abnahme ohne Protokoll: Mündliche Abnahmen führen zu Beweisproblemen.
9. Abschlagszahlungen ohne Leistungsnachweis: Immer erst die Leistung, dann das Geld.
10. Koordination unterschätzen: Wer erwartet, dass die Gewerke selbst koordinieren, wird enttäuscht.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter beobachtet die Baupreisentwicklung und berät zum optimalen Vergabezeitpunkt.

Rückblick 2020–2024

Corona-bedingte Lieferkettenprobleme, der Ukrainekrieg (Energiepreise, Stahlpreise) und Fachkräftemangel ließen die Baukosten 2020–2023 um ca. 40 % steigen. 2024 verlangsamte sich der Anstieg auf 2–4 % p.a. Einige Materialpreise (Holz, Stahl) fielen leicht zurück – aber nicht auf Vorkrisenniveau.

Aktuelle Lage 2025/2026

Die Baupreisinflation liegt 2025 bei ca. 2–4 % p.a. Fachkräftemangel bleibt der strukturelle Kostentreiber. Energieverteuerung im Handwerk (Transportkosten, Maschinenkosten) ist dauerhaft. Das bedeutet: Warten auf günstigere Preise ist keine valide Strategie – Kostensicherheit durch frühe Vergabe ist sinnvoller.

Strategien für Bauherren

Frühe Vergabe (Preisbindung vor Preisanstieg), Pauschalpreisverträge (kein Einheitspreisrisiko), Einkaufsgemeinschaften für Materialien, flexible Ausführungstermine (Handwerker mit freien Kapazitäten), Standards hinterfragen (was wirklich wichtig ist).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter führt baubegleitende Qualitätssicherung durch – systematisch und dokumentiert.

Dreistufige Qualitätssicherung

Stufe 1 – Eigenüberwachung: Jeder Auftragnehmer ist für die Qualität seiner eigenen Leistung verantwortlich (§ 4 Nr. 3 VOB/B).
Stufe 2 – Fremdüberwachung: Der Architekt überwacht als Bauherrenvertreter die Ausführung (LP8 HOAI).
Stufe 3 – Unabhängige Baubegleitung: Sachverständige (TÜV, DEKRA, unabhängige Baugutachter) führen stichprobenartige Kontrollen durch.

Kritische Bauabschnitte

Besondere Aufmerksamkeit verdienen: Gründung und Abdichtung (unsichtbar nach Rohbau), Wärmedämmung und Dampfbremse (Schimmelrisiko bei Fehler), Fensteranschlüsse (Wärmebrücken, Luftdichtheit), Flachdachabdichtungen (Schadensrisiko hoch), Estrich (Feuchtigkeitsgehalt vor Bodenbelag).

Dokumentation

Fotodokumentation aller verdeckten Installationen (Leitungsführung, Abdichtungen, Rohbau) ist unverzichtbar. Im Streitfall ist sie der entscheidende Beweis. Planungsbüro Richter führt systematische Fotodokumentation als Standardleistung der Bauüberwachung.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter begleitet QNG-Zertifizierungen und optimiert den Energiestandard für maximale Förderung.

Was ist das QNG?

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) wurde vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) eingeführt. Es zeichnet Gebäude aus, die neben hoher Energieeffizienz auch Anforderungen an Nachhaltigkeit, Gesundheit und Wohnqualität erfüllen.

Anforderungen

Mindestanforderungen: Einhaltung der BEG-Anforderungen (EH 40 oder EH 40 Plus), Ökobilanzierung (THG-Emissionen und Primärenergiebedarf des Gebäudes über Lebenszyklus), Anforderungen an Schadstoffe, Raumluftqualität und Barrierefreiheit. Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich je nach anerkanntem Zertifizierungssystem (DGNB, BNB, NHK).

Wer stellt das QNG aus?

Zugelassene Konformitätsbewertungsstellen (akkreditiert durch DAkkS) prüfen die Einhaltung der Anforderungen und stellen das Siegel aus. Planungsbüro Richter begleitet den QNG-Prozess und koordiniert mit der Bewertungsstelle.

Wirtschaftlichkeit

Mehrkosten für QNG-Zertifizierung: ca. 3.000–8.000 € (Gutachter, Bewertung). Zusätzlicher KfW-Tilgungszuschuss bei EH 40 mit QNG: 2,5 % mehr → bei 150.000 € Kredit = 3.750 € Zuschuss. Oft rechnet sich das QNG-Siegel finanziell, wenn ohnehin EH 40 angestrebt wird.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter spezifiziert Baustoffe nach technischen Anforderungen – qualitätsgesichert und wirtschaftlich.

CE-Kennzeichnung

Das CE-Zeichen bestätigt, dass ein Bauprodukt die europäischen Anforderungen erfüllt und in der EU vermarktet werden darf. Es ist kein Qualitätszeichen, sondern ein Konformitätszeichen – es sagt aus, dass der Hersteller die Leistung seines Produkts deklariert hat. Zwei Produkte mit CE-Zeichen können völlig unterschiedliche Leistungsniveaus haben.

Deutsches Institut für Bautechnik (DIBt)

Das DIBt vergibt Allgemeine Bauartgenehmigungen (ABG) und Zulassungen (AbZ) für Baustoffe und Bauarten, die keine harmonisierte Norm haben. Diese Zulassungen sind für Deutschland verbindlich und prüfen technische Sicherheit und Tauglichkeit.

Gütezeichen und Überwachungen

Gütezeichen (RAL, Ü-Zeichen, Gütegemeinschaften) gehen über Mindestanforderungen hinaus und beinhalten oft Fremdüberwachungen durch unabhängige Stellen. Gütegesicherter Beton, RAL-zertifizierte Fenster, überwachte Dämmstoffe – diese Prüfzeichen haben echten Aussagewert.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant und überwacht den Rohbau – von der Bodenplatte bis zum Dachstuhl.

Was gehört zum Rohbau?

Der Rohbau umfasst alle tragenden und aussteifenden Bauelemente: Gründung (Bodenplatte oder Fundament), Kellergeschoss (falls vorhanden), Außen- und Innenwände, Decken, Dachtragwerk, Treppenhaus und Rohinstallationen (Leerrohre, Dränagen). Nach dem Rohbau steht das Gebäude „dicht" – Dach, Fenster und Außentüren sind montiert.

Rohbauabnahme

Die Rohbauabnahme (nach Fertigstellung des Rohbaus, vor Beginn des Ausbaus) ist ein wichtiger Qualitätsmeilenstein. Prüfpunkte: Maßhaltigkeit (Maßtoleranz nach DIN 18202), Lotrecht der Wände, Ebenheit der Decken, Qualität der Abdichtungen und Durchdringungen, Vollständigkeit der vorgesehenen Leerrohre.

Rohbaukosten

Der Rohbau macht ca. 35–45 % der gesamten Bauwerkskosten (KG 300+400) aus. Für ein 150 m² EFH (ohne Keller): ca. 120.000–200.000 €. Keller verdoppelt den Rohbauanteil erheblich.

Winterbau

Betonarbeiten bei Frost erfordern besondere Maßnahmen (Frostschutzmittel, Einschalung und Abdeckung, Heizung). Mauerwerksarbeiten sollen unter +5 °C unterbrochen werden. Planungsbüro Richter berücksichtigt saisonale Risiken im Bauzeitenplan.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter informiert Bauherren über ihre Rechte und setzt diese konsequent durch.

Verbraucherbauvertrag (seit 2018)

Das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts (2018) schuf den „Verbraucherbauvertrag" (§ 650i BGB): Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern über den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen. Besondere Schutzrechte gelten für Verbraucher im Verbraucherbauvertrag.

Wichtige Verbraucherrechte

Widerrufsrecht (§ 650l BGB): 14-tägiges Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen.
Baubeschreibungspflicht: Unternehmer müssen vor Vertragsschluss eine detaillierte Baubeschreibung übergeben.
Kostenvoranschlag: Unternehmer müssen auf Abweichungen vom Kostenvoranschlag hinweisen.
Abschlagszahlungen: Max. 90 % des Werklohns vor Abnahme (§ 650m BGB).
Sicherheitsleistung: Bauherr kann Leistungssicherheit verlangen (§ 650m BGB).

Kündigung des Bauvertrags

Der Bauherr kann den Bauvertrag jederzeit kündigen (§ 648 BGB). Der Unternehmer hat dann Anspruch auf die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen – in der Regel ca. 5–15 % des Restwerklohns als Einsparung anzusetzen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Regenwasserkonzepte nach den Anforderungen der Entwässerungssatzung.

Gesetzliche Grundlagen

Die Einleitung von Regenwasser in das Schmutzwassernetz ist in vielen Gemeinden unzulässig oder kostenpflichtig. Das Berliner Wassergesetz (BWG) und die Entwässerungssatzungen der Gemeinden können zur Regenwasserversickerung auf dem Grundstück verpflichten, wenn die Versickerungsfähigkeit des Bodens es erlaubt (kf-Wert > 10⁻⁶ m/s).

Versickerungsanlagen

Muldenversickerung: Flache Mulde im Garten, natürlich versickernd, günstig, großflächig
Rigole: Unterirdischer Kieskörper oder Kunststoffblock-System, kompakt, ideal für kleine Grundstücke
Schacht: Senkrechter Versickerungsschacht, gut bei tiefliegendem kf-Horizont

Regenwasserzisterne

Eine Zisterne (3.000–10.000 Liter Fassungsvermögen) speichert Dachabwasser für Gartenbewässerung, WC-Spülung und Waschmaschine. Einsparung: ca. 30–50 % des Trinkwasserverbrauchs. Investition: 3.000–8.000 € inkl. Einbau und Druckerhöhung. In Berlin werden Zisternen teils mit Bezirkszuschüssen gefördert.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter koordiniert die Rohrleitungsplanung mit Statik, Schallschutz und Brandschutz.

Trinkwasserleitungen

Trinkwasserleitungen müssen der DIN EN 806 und den DVGW-Arbeitsblättern entsprechen. Gängige Materialien: Kupfer (langlebig, bacteriostatisch, teurer), Verbundrohr PE-Xc/Al/PE-Xc (flexibel, kostengünstig, leicht zu verlegen), Kunststoff-PP/PE (nur für Kaltwasser geeignet). Legionellenwachstum wird durch kurze Totstrecken, thermische Desinfektion (>60°C) und regelmäßige Spülung vermieden.

Heizungsrohre

Für Fußbodenheizungen: PE-Xb oder PE-RT (flexibel, druckfest bis 10 bar, 95°C). Für Steigleitungen: Kupfer oder Verbundrohr. Alle Heizleitungen in unbeheizten Bereichen müssen gemäß GEG gedämmt werden (Dämmdicke mind. Rohraußendurchmesser).

Abwasserleitungen

Schmutzwasserleitungen: KG-Rohr (PVC-U), erdverlegt; HT-Rohr (hochtemperaturbeständig) im Gebäude. Gefälle: mind. 1 % bei Wasserspülbetrieb. Revisionsöffnungen an Richtungsänderungen verpflichtend. Schallgedämmte Abflussrohre (SML, Guss) in schallschutzsensiblen Bereichen empfohlen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft Schallschutzanforderungen bereits in LPh 1 und verankert erhöhte Schutzziele vertraglich.

Schallschutz ist im Wohnungsbau rechtlich verbindlich geregelt. Die DIN 4109:2018 „Schallschutz im Hochbau" unterscheidet zwischen Mindestschallschutz (Pflicht nach LBO) und erhöhtem Schallschutz nach DIN 4109-5 für gehobene Wohnansprüche.

Grundbegriffe

Luftschallschutz: Schutz gegen Geräusche durch Luft (Sprache, Musik), gemessen als bewertetes Schalldämm-Maß R'w in dB. Trittschallschutz: Körperschall aus Begehung, bewertet als L'n,w. Flankenschall: Körperschall über flankierende Bauteile – häufig unterschätzt.

Mindestanforderungen (DIN 4109:2018)

• Wohnungstrennwände: R'w ≥ 53 dB
• Wohnungstrenndecken: R'w ≥ 54 dB, L'n,w ≤ 46 dB
• Treppen: L'n,w ≤ 53 dB
• Außenwände: abhängig vom maßgeblichen Außenlärmpegel (Lageplan)

Erhöhter Schallschutz (VDI 4100)

VDI 4100 definiert Schallschutzstufen SST I–III. Ab SST II (Komfortstandard): R'w ≥ 59 dB, L'n,w ≤ 39 dB. Diese Werte sollten vertraglich vereinbart werden – Mindestschutz reicht selten für subjektive Zufriedenheit.

Konstruktive Maßnahmen

Massivbauweise bietet durch hohes Flächengewicht guten Grundschutz. Kritisch: schwimmende Estriche, zweischalige Vorsatzschalen, elastische Lagerungen von Treppenläufen. Durchdringungen (Steckdosen, Rohre) sorgfältig ausführen – jede Leckage reduziert die Gesamtdämmwirkung erheblich.

Rechtslage

Unterschreitet ein Neubau DIN-4109-Mindestwerte, liegt ein Sachmangel nach § 633 BGB vor. Erhöhter Schallschutz ist nur geschuldet, wenn ausdrücklich vereinbart (OLG Düsseldorf, 23.05.2017, Az. 21 U 109/16).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Leerrohrkonzepte und Systemarchitekturen für Smart Homes – herstellerneutral und zukunftssicher.

Smart Home bezeichnet die Vernetzung haustechnischer Systeme zur automatisierten Steuerung von Heizung, Licht, Beschattung, Sicherheit und Energie. Durchdachte Planung in der Rohbauphase spart im Nachhinein erhebliche Kosten.

Systemarchitekturen

KNX: Europäischer Standard für professionelle Gebäudeautomation – herstellerübergreifend, verdrahtungsbasiert, sehr robust. Matter (2022): Neuer herstellerübergreifender IP-Standard (Apple, Google, Amazon kompatibel). Zigbee / Z-Wave: Funk, preiswert, aber abhängig von Cloud-Diensten. DALI: Speziell für Lichtsteuerung.

Planungsschritte

1. Anforderungsanalyse: Räume, Funktionen, Nutzerprofile
2. Systemwahl: Bus (KNX) oder Funk (Matter/Zigbee)
3. Leerrohrplanung: Bei KNX mind. NYM-J 5×1,5 mm², zusätzlich CAT-7
4. Zentrale: Hausverteiler, Technikraum dimensionieren
5. Schnittstellen: Wärmepumpe, PV, Lüftung, E-Ladesäule integrieren

Leerrohre im Neubau

Pro Raum empfehlen sich mind. 2 Datendosen (CAT 7), 1 HDMI-Leerrohr und 1 freies M25-Rohr. Mehraufwand im Rohbau: ca. 2.000–5.000 € – Nachrüstung kostet ein Vielfaches.

Energiemanagement

Smart-Home-Systeme können PV-Eigenverbrauch optimieren: Wärmepumpe und Haushaltsgeräte starten bei Überschusseinspeisung. Ab 2025 Grundlage für dynamische Stromtarife (§ 14a EnWG).

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter koordiniert Tragwerksplaner und Prüfingenieure – alle Nachweise laufen zentral durch unser Büro.

Die Statik (Tragwerksplanung) ist Pflichtleistung nach HOAI und bildet die ingenieurtechnische Grundlage jedes Gebäudes. Ohne statischen Nachweis keine Baugenehmigung.

Normgrundlagen

Eurocodepalette (DIN EN 1990–1999) mit nationalen Anhängen (NA): EC 0 (Grundlagen), EC 1 (Einwirkungen: Eigenlasten, Schnee, Wind), EC 2 (Beton), EC 3 (Stahl), EC 5 (Holz), EC 6 (Mauerwerk).

Lasten und Einwirkungen

Ständige Lasten (Eigengewicht, Ausbaulasten) + veränderliche Lasten (Nutzlasten nach EC 1: Wohnräume 2,0 kN/m², Treppen 3,0 kN/m²) + Schnee- und Windlasten → Bemessungslasten nach Teilsicherheitskonzept.

Gründung

Gründungsart (Streifenfundament, Bodenplatte, Pfahlgründung) hängt vom Baugrundgutachten (DIN EN 1997) ab. Mindestgründungstiefe: 80 cm unter GOK (frostfrei).

Baugenehmigungsstatik vs. Ausführungsstatik

Baugenehmigungsstatik: vereinfachte Nachweise für Behörde. Ausführungsstatik: detaillierte Berechnung mit Schal- und Bewehrungsplänen. Prüfingenieure kontrollieren bei prüfpflichtigen Gebäuden (je nach LBO ab GK 3 oder 4).

Haftung

Tragwerksplaner haften nach § 634a BGB (5 Jahre Gewährleistung). Berufshaftpflichtversicherung Pflicht.

Thorsten Richter

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Planungsbüro Richter koordiniert Sanitärplanung mit Schallschutz- und Energiekonzept aus einer Hand.

Die Sanitärinstallation umfasst Trinkwasser (kalt/warm), Abwasser und sanitäre Lüftung. Planungsfehler hier führen zu den kostspieligsten und gesundheitlich relevantesten Baumängeln.

Trinkwasserinstallation (DIN EN 806 / DIN 1988-300)

Keine Stagnation im System – Totstrecken fördern Legionellenwachstum (ab 25 °C Gefahr, ab 55 °C Abtötung). Kaltwasser ≤ 25 °C, Warmwasser ≥ 55 °C am Austritt Trinkwassererwärmer. Zirkulation bei langen Strecken Pflicht.

Abwasserinstallation (DIN EN 12056)

Grundleitungen: Gefälle 0,5–2 % bei DN 100. Alle Ablaufstellen brauchen Geruchsverschlüsse (Sifons, Mindest-Sperrwassertiefe 50 mm). Belüftungsstrang über Dach oder Belüftungsventile verhindern Druckschwankungen.

Materialien

Trinkwasser: Kupfer (dauerhaft), PE-X (flexibel, günstig), Edelstahl (Premium). Abwasser: PP (schallgedämmt), SML-Gussrohr (optimaler Schallschutz nach DIN 4109).

Warmwasserbereitung

Optionen: Zentraler Speicher, Durchflusserwärmer, Wärmepumpen-Warmwasserbereiter, Solarthermie. TrinkwV 2023: regelmäßige Prüfpflicht bei Großanlagen.

Thorsten Richter

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Planungsbüro Richter plant Dachkonstruktionen mit statischer Berechnung und wärmetechnischem Nachweis.

Das Satteldach ist Deutschlands häufigste Dachform: zwei gleichgeneigte Flächen, die am First zusammentreffen. Einfache Konstruktion, gute Entwässerung, vielfältige Gestaltung.

Dachneigung und Material

Ab 15°: Ziegel und Schiefer möglich. Ab 22°: fast alle Materialien. Ab 30°: vollständige Belüftung gesichert. Berlin/Brandenburg typisch: 30–45°, Dachziegel oder Betondachstein.

Konstruktionssysteme

Pfettendach: Sparren auf Pfetten gelagert, für große Spannweiten geeignet. Kehlbalkendach: Sparren durch Kehlbalken verbunden, kein Stützenraster – ideal für Dachausbau. Nagelplattenbinder: Vorgefertigt, kostengünstig, aber kein ausbaufähiger Dachraum.

Dachausbau

Bei Kehlbalkendach ausbaufähig: Kniestockhöhe mind. 1,0 m, Raumhöhe ≥ 2,30 m über mind. halber Grundfläche (je nach LBO). Dachflächenfenster für Licht, Gauben für Stehfläche.

Wärmedämmung (GEG 2024)

Anforderung Neubau: U-Wert Dach ≤ 0,14 W/(m²K). Typisch: 20–24 cm Mineralwolle zwischen Sparren + 6 cm Untersparrendämmung. Aufsparrendämmung als Alternative (kein Kaltdach).

Kostenrichtwerte 2025/2026

Dachstuhl Rohbau: 120–180 €/m². Dachdeckung Ziegel: 80–140 €/m². Dämmung: 60–110 €/m². Dachausbau inkl. Trockenbau: 600–900 €/m² Wohnfläche.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter empfiehlt frühzeitige steuerliche Beratung parallel zur Bauplanung – wir koordinieren gerne.

Eigenheimbau hat vielfältige steuerliche Dimensionen. Wer die relevanten Regelungen kennt, kann tausende Euro sparen.

Grunderwerbsteuer (GrEStG)

Fällig beim Grundstückskauf. Steuersätze 2025: Bayern/Sachsen 3,5 %, Berlin 6,0 %, Brandenburg 6,5 %. Achtung „einheitliches Vertragswerk": Kauft man Grundstück und Haus vom gleichen Anbieter, wird auch der Hauspreis einbezogen. Übertragungen zwischen Ehegatten und in gerader Linie steuerfrei (§ 3 GrEStG).

Eigenheimzulage

Seit 2000 abgeschafft. Keine direkte Nachfolgeregelung für selbstgenutztes Wohneigentum. Handwerkerleistungen am Bestand (nicht Neubau): 20 % der Lohnkosten absetzbar, max. 1.200 €/Jahr (§ 35a EStG).

Vermietung – Abschreibung

Bei Vermietung: Herstellungskosten über 50 Jahre linear abschreibbar (AfA 2 %). Neubauten ab 2023: degressive AfA 5 % optional (§ 7 Abs. 5a EStG). Zinsen und Werbungskosten sofort abziehbar.

Schenkung und Erbschaft

Kinder können alle 10 Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei erhalten (§ 16 ErbStG). Frühzeitige Grundstücksschenkung kann Grunderwerbsteuer sparen.

Photovoltaik

PV-Anlagen auf Wohngebäuden: 0 % MwSt. seit 01.01.2023 (§ 12 Abs. 3 UStG) – Nettopreis = Bruttopreis.

Thorsten Richter

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Planungsbüro Richter führt den sommerlichen Wärmeschutznachweis als integrierten Bestandteil der Energieplanung durch.

Der sommerliche Wärmeschutz verhindert Überhitzung ohne mechanische Kühlung. Er ist seit GEG 2020/2024 verbindlich nachzuweisen und gewinnt durch steigende Sommertemperaturen stark an Bedeutung.

Nachweisverfahren (GEG § 14)

Pflicht für alle Neubauten. Zwei Wege: Vereinfachtes Verfahren nach DIN 4108-2 (Sonneneintragskennwert S), Thermische Gebäudesimulation nach DIN EN ISO 13791/13792.

Einflussfaktoren

Glasanteil nach Himmelsrichtung (Süd mit Überdachung unkritisch, West/Ost problematisch), Sonnenschutz (außenliegend sehr effektiv, innenliegend kaum wirksam), Speichermasse (schwere Bauweise puffert Wärmespitzen), Nachtlüftung, Dachbegrünung.

Sonnenschutzverglasung

Gesamtenergiedurchlassgrad g: Standard 3-fach g = 0,50–0,60, Sonnenschutzglas g = 0,30–0,40. Außenliegender Raffstore mit g < 0,15 ist die effektivste einzelne Maßnahme.

Konstruktive Maßnahmen

Überdachungen und Loggien schützen Südfenster im Sommer automatisch (hoher Sonnenstand). Helle Fassadenfarben (Albedo > 0,5) reduzieren Aufheizung. Extensive Dachbegrünung senkt Oberflächentemperatur um bis zu 40 K.

Klimawandel-Perspektive

DWD-Projektionen zeigen bis 2050 deutlich mehr Hitzetage (> 30 °C) in Deutschland. Gebäude ohne sommerlichen Wärmeschutz werden langfristig unbewohnbar heiß – ein teurer Planungsfehler.

Thorsten Richter

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Planungsbüro Richter integriert Sicherheitskonzepte in die Elektro- und Haustechnikplanung.

Sicherheitseinrichtungen schützen Leib, Leben und Sachwerte. Einige sind gesetzlich vorgeschrieben, andere dringend empfehlenswert – und viele lassen sich beim Neubau kostengünstig integrieren.

Rauchmelderpflicht

In allen 16 Bundesländern Pflicht in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren (z.B. § 48 BauO Bln). Anforderung: DIN EN 14604. Empfehlung: 10-Jahres-Batterie, vernetzte Geräte, Kombination mit CO-Warnern bei Feuerstätten.

Einbruchschutz (DIN EN 1627)

Widerstandsklassen: RC 1 (Körperkraft), RC 2 (Werkzeug – Mindestempfehlung Erdgeschoss), RC 3 (Brechstange). Zertifizierung gilt nur für das System (Rahmen + Beschlag + Verglasung + Einbau). RC 2 für alle EG-Fenster und Türen empfohlen.

Einbruchmeldeanlage (EMA)

Nach VdS 2311 / DIN VDE 0833-3: Bewegungsmelder (PIR), Öffnungsmelder, Glasbruchmelder, Außensirene, optional Aufschaltung auf Notruf-Serviceleitstelle (NSL). Förderfähig: KfW-Programm 455-B bis 1.500 €.

Blitzschutz

Äußerer Blitzschutz nach DIN EN 62305 für Wohngebäude nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber empfehlenswert bei PV-Anlagen und exponierten Lagen. Innerer Blitzschutz (Überspannungsschutz Verteiler) nach DIN VDE 0100-534 Pflicht.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Terrassendetails mit vollständiger Abdichtungsplanung – Schwachstellen werden vor dem Bau eliminiert.

Die Terrasse ist eines der meistgewünschten Ausstattungsmerkmale im Eigenheim. Ihre Planung berührt konstruktive, bauphysikalische und rechtliche Fragen.

Genehmigungspflicht

Terrassen ohne Überdachung meist genehmigungsfrei (Abstandsflächen beachten). Überdachte Terrassen und Wintergärten regelmäßig genehmigungspflichtig. Bebauungsplan prüfen: GRZ-Anrechnung, zulässige Überbauung der Grundstücksfläche.

Konstruktionsarten

Erdberührt (EG): Betonplatte auf Frostschutz (30 cm Kies), Gefälle 2 % vom Haus, Sockelabdichtung + Dehnungsfuge am Hausanschluss. Über Keller/TG: Aufbau wie Flachdach (Abdichtung, Schutzschicht, Belag) – aufwändig, schadensträchtig. Holz-/WPC-Terrasse: Unterkonstruktion auf Stelzlager, hinterlüftet. Balkon: Auskragend mit Isokorb (thermische Trennung).

Beläge

Naturstein (Granit, Travertin), Betonstein, WPC (pflegeleicht), Naturholz (Bangkirai, Lärche). Alle Außenbeläge: Rutschhemmung mind. R11 nach BGR 181.

Kritische Detailpunkte

Türschwelle: mind. 15 cm (besser 20 cm) Höhenunterschied zum Belag. Wandanschluss mit Abdichtungsstreifen. Entwässerungsrinnen sauber geplant. Fehler hier → Feuchteschäden innen.

Barrierefreiheit (DIN 18040-2)

Schwellenlose Übergänge ≤ 2 cm. Technisch: Entwässerungsrinne direkt an der Schwelle.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter koordiniert Tragwerksplaner und Prüfingenieure – alle Nachweise zentral aus einer Hand.

Tragwerksplanung ist eine eigenständige Leistung nach HOAI Anlage 14 und umfasst alle ingenieurtechnischen Nachweise für die Standsicherheit eines Gebäudes.

Leistungsphasen (HOAI Anlage 14)

• LPh 1: Grundlagenermittlung, Beurteilung Baugrund
• LPh 2: Tragwerkskonzept, Vordimensionierung
• LPh 3: Entwurf, Aussteifungskonzept
• LPh 4: Standsicherheitsnachweis für Baugenehmigung
• LPh 5: Schal- und Bewehrungspläne
• LPh 8: Bewehrungsabnahme vor dem Betonieren

Honorar

Richtet sich nach anrechenbaren Kosten (i.d.R. Rohbaukosten) und Honorarzone (I–IV). EFH typisch: Honorarzone II–III, ca. 8.000–18.000 € netto je nach Umfang.

Prüfpflicht

In Berlin und Brandenburg: Standsicherheitsnachweise für GK 4+5 durch bauaufsichtlich anerkannte Prüfingenieure zu prüfen. Kosten Prüfingenieur: ca. 50–60 % des Planerhonorars.

Haftung

Tragwerksplaner haften 5 Jahre nach Abnahme (§ 634a BGB). Berufshaftpflicht mind. 1,5 Mio. € Deckungssumme erforderlich.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt vollständige Leistungsverzeichnisse für Tiefbauarbeiten und überwacht die Ausführung vor Ort.

Tiefbauarbeiten umfassen alle erd- und grundbaulichen Leistungen: Erdaushub, Gründung, Drainage, Leitungsverlegung, Geländegestaltung. Sie sind typischerweise die erste Bauleistung.

Leistungsumfang

Baugrubenaushub + Entsorgung, Sauberkeitsschicht, Bodenplatte/Streifenfundamente, Drainage + Abdichtung, Grundleitungen Abwasser (erdverlegt), Hausanschlüsse (Kanal, Wasser, Strom, Telekom), Geländemodellierung, Pflasterarbeiten.

Baugrundgutachten (Pflicht)

Vor jedem Neubau durch anerkannten Geotechniker (DIN EN 1997). Kosten: 1.500–4.000 €. Inhalt: Bodenkennwerte, Grundwasserspiegel, Tragfähigkeit, Gründungsempfehlung. Ohne Gutachten haftet der Bauherr für Mehrkosten durch unbekannte Bodenverhältnisse.

Bodenklassen (DIN 18300)

Klasse 1 (Oberboden) bis 7 (Fels). Findlinge im Berliner Raum häufig – können 10.000–30.000 € Mehrkosten verursachen.

Grundwasser in Berlin/Brandenburg

Häufig bei 1,5–3,5 m Tiefe. Keller bei hohem GW: Weiße Wanne (WU-Beton nach DIN 1045) oder Schwarze Wanne + Drainage. Aufpreis Weiße Wanne: ca. 30–50 % gegenüber Standard-Keller.

Kostenrichtwerte 2025/2026

Erdaushub + Entsorgung: 25–60 €/m³. Drainage: 80–140 €/lfm. Grundleitungen DN100: 120–200 €/lfm. Hausanschlüsse gesamt: 8.000–20.000 €.

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Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt Aufteilungspläne für Abgeschlossenheitsbescheinigungen und koordiniert Notar und Grundbuchamt.

Die Teilungserklärung ist das rechtliche Fundament jedes Wohnungseigentumsgebäudes. Sie teilt ein Grundstück in Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte auf.

Rechtsgrundlage

§ 8 WEG i.d.F. WEMoG (01.12.2020). Notarielle Beurkundung durch Grundstückseigentümer + Aufteilungsplan → Eintragung Grundbuchamt → eigenständige Wohnungsgrundbücher.

Inhalt

Beschreibung der Sondereigentumseinheiten, Miteigentumsanteile (MEA) als Bruchteile, Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade), Sondernutzungsrechte (Gärten, Stellplätze), Gemeinschaftsordnung (GO).

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Baubehörde bestätigt, dass jede Einheit eigenständig abgeschlossen und zugänglich ist. Voraussetzung für Eintragung im Grundbuch.

Praxisfallen

BGH-Grundsatz: Was nicht eindeutig als Sondereigentum bezeichnet ist, ist Gemeinschaftseigentum. Fehlerhafte Teilungserklärungen sind schwer zu ändern – alle Eigentümer müssen zustimmen. Altlasten in der GO (Kostenverteilung) binden künftige Eigentümer.

Änderung

Seit WEMoG 2020 in vielen Fällen mit einfacher Mehrheit der WEG-Versammlung möglich (§ 20 WEG). Grundlegende Änderungen: weiterhin Einstimmigkeit + notarielle Beurkundung.

Thorsten Richter

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Planungsbüro Richter plant Treppen mit Maßkoordination, Schallschutz und Genehmigungsplanung.

Treppen sind konstruktiv anspruchsvoll, sicherheitsrelevant und gestalterisch prägend. DIN 18065 regelt Maße und Ausführungsanforderungen.

DIN 18065 – Grundmaße

Schrittmaß: 2 × Steigung (s) + Auftritt (a) = 59–65 cm. Empfohlen: s = 17–19 cm, a = 26–30 cm. Lichte Durchgangshöhe: mind. 2,0 m. Mindestbreite Wohngebäude: 80 cm licht. Geländer ab 4 Stufen erforderlich.

Treppenarten

Einläufig gerade (einfach, platzsparend), zweiläufig mit Podest (barrierenahe, sicher), gewendelt (optisch attraktiv, ergonomisch anspruchsvoller), Spindeltreppe (nur Nebentreppe), freitragend (aufwändig, hochwertig, statisch komplex).

Materialien und Kosten

Betonfertigteiltreppe: 3.000–6.000 €. Holztreppe einfach: 6.000–12.000 €. Design Stahl/Holz: 15.000–40.000 €. Freitragende Glastreppe: 30.000–80.000 €+.

Schallschutz

DIN 4109: L'n,w ≤ 46 dB. Maßnahmen: elastische Auflager (Sylomer), schallentkoppelte Geländerbefestigung. Holztreppen schallschutztechnisch schwieriger als Beton.

Barrierefreiheit (DIN 18040-2)

Handlauf beidseitig, durchgehend, kontrastierend, 30 cm Überstand über erste/letzte Stufe. Stufenvorderkante taktil erkennbar.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter koordiniert alle TGA-Gewerke mit integriertem Planungsansatz – Kollisionen werden im Modell gelöst.

TGA umfasst alle haustechnischen Anlagen: Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro, Kälte, Förderanlagen, Gebäudeautomation. Sie macht bei modernen Wohngebäuden 30–45 % der Baukosten aus.

Anlagengruppen (HOAI Anlage 15)

AG 1: Abwasser/Wasser/Gas. AG 2: Wärmeversorgung (Heizung). AG 3: Lufttechnik (Lüftung/Klima). AG 4: Starkstrom (Elektro). AG 5: Fernmelde-/IT-Anlagen. AG 6: Förderanlagen (Aufzüge). AG 7: Nutzungsspezifische Anlagen. AG 8: Gebäudeautomation.

Planungsintegration

TGA muss früh in Architekturplanung integriert werden: Schachtquerschnitte, Deckendurchbrüche, Technikraum, Anschlussleistungen. BIM ermöglicht Kollisionsprüfung vor dem Bau – spart erhebliche Nachtragskosten.

Honorar

Nach HOAI Anlage 15, anrechenbaren Kosten der Anlage und Honorarzone. EFH Heizung + Sanitär + Elektro: ca. 6.000–15.000 € Planerhonorar gesamt.

Energierelevanz

Wärmepumpe, KWL, PV, Batteriespeicher und E-Ladeinfrastruktur als System planen. GEG 2024-Primärenergieanforderungen sind nur mit effizienter TGA zu erreichen.

Wartung

Wärmepumpe: jährlich. Lüftungsfilter: 2× jährlich. Trinkwasser: nach TrinkwV regelmäßig. Betriebskosten in Lebenszyklusbetrachtung einbeziehen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter spezifiziert Fenster und Türen mit vollständigen LV und prüft Einbauqualität auf der Baustelle.

Fenster und Türen sind thermisch, akustisch und sicherheitstechnisch kritische Bauteile. Ihre Auswahl bestimmt Energiebilanz, Komfort und Sicherheit maßgeblich.

Fensterkennwerte (GEG 2024)

Uf-Wert: Rahmen. Ug-Wert: Verglasung. Uw-Wert: gesamtes Fenster. GEG 2024 fordert: Uw ≤ 0,95 W/(m²K). 3-fach-Verglasung: Ug ≈ 0,5–0,7 W/(m²K).

Rahmenmaterialien

Kunststoff (PVC): preiswert, wartungsarm. Holz: warm, wartungsintensiv (Anstrich alle 5–8 J.). Holz-Alu: Premium, wartungsfrei außen. Aluminium: schlank, modern, Wärmebrücke am Rahmen beachten.

Haustür

Ud ≤ 1,1 W/(m²K) nach GEG. Einbruchschutz RC 2 empfohlen. Barrierefreiheit: Lichte Breite ≥ 0,90 m, Schwelle ≤ 2 cm. Sicherheitsbeschlag nach DIN 18252.

Innentüren

Schallschutztüren (RSk 27–42 dB) für Schlafräume und WC. Brandschutztüren T30/EI2-30 für Technikräume nach LBO.

Einbau (RAL-Montage)

3-Ebenen-Abdichtung: innen luftdicht (Dampfbremse), Mitte schlagregendicht, außen diffusionsoffen. Montageschaum allein nicht normgerecht – führt zu Schimmel und Energieverlusten.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft umweltrechtliche Anforderungen bereits in der Grundlagenermittlung (LPh 1) – vor der Beauftragung.

Umweltrechtliche Anforderungen begleiten jeden Neubau – von der Grundstückswahl bis zur Baugenehmigung. Wer sie kennt, vermeidet teure Nachforderungen und haftet nicht für fremde Altlasten.

Bodenschutzrecht (BBodSchG)

Das Bundes-Bodenschutzgesetz verpflichtet jeden Grundstückseigentümer, schädliche Bodenveränderungen zu beseitigen (§ 4 BBodSchG). Für Bauherren relevant: Beim Kauf eines kontaminierten Grundstücks haftet der Erwerber ab Kenntnis. Altlastenverdacht muss vor Kaufvertrag geprüft werden (Bodenkataster der Gemeinde, Bodengutachten). Sanierungskosten können existenzgefährdend sein.

Naturschutzrecht (BNatSchG)

Eingriffe in Natur und Landschaft sind ausgleichspflichtig (§ 14 BNatSchG). Bebauung versiegelt Boden → Ausgleichsmaßnahmen im B-Plan geregelt. Schutzgebiete (FFH, Vogelschutz, Naturschutzgebiet) können Bauprojekte vollständig verhindern. Fällgenehmigungen für Bäume sind kommunal geregelt – Bußgelder bis 50.000 €.

Wasserrecht (WHG)

Wasserschutzgebiete schränken Bebauung und Bodennutzung ein (Zone I–III). Einleitung von Niederschlagswasser: Versickerung vor Ort oft vorgeschrieben (§ 55 WHG). Grundwasserabsenkung beim Baugrubenverbau ist genehmigungspflichtig.

Immissionsschutzrecht (BImSchG)

Lärm und Staub auf der Baustelle müssen minimiert werden (AVV Baulärm: Richtwerte 55 dB(A) tags in Wohngebieten). Nachbarschaftsbeschwerden können Baustopps auslösen. Heizanlagen ab einer bestimmten Leistung (Öl/Gas): Anzeigepflicht nach BImSchG.

Klimaschutzrecht

GEG 2024 als energierechtliche Pflicht. KSG (Klimaschutzgesetz) setzt sektorale Ziele für den Gebäudebereich bis 2030 (minus 65 % THG gegenüber 1990). EH-40-Standard im Neubau wird perspektivisch Pflicht.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter begleitet Abnahmen mit vollständigem Protokoll und setzt Mängelfristen konsequent durch.

Die Abnahme des Bauwerks ist der rechtlich folgenreichste Moment im Bauprojekt: Sie beendet die Herstellungspflicht des Unternehmers, begründet die Gewährleistungsfrist und verschiebt die Beweislast für Mängel.

Rechtsgrundlagen

BGB-Abnahme (§ 640 BGB): Gilt bei reinen BGB-Bauverträgen. Abnahme durch schlüssiges Verhalten möglich (z.B. Einzug). VOB/B-Abnahme (§ 12 VOB/B): Gilt bei Vereinbarung der VOB. Formell oder durch Ingebrauchnahme nach 6 Werktagen. Förmliche Abnahme mit Protokoll empfohlen.

Abnahmeprotokoll

Enthält: Datum, Beteiligte, Leistungsstand, alle festgestellten Mängel mit Beschreibung und Frist zur Beseitigung, Vorbehalte des Auftraggebers (wichtig: Vorbehalt sichert Vertragsstrafe!). Ohne schriftliches Protokoll ist Mängelnachweis später schwierig.

Mängelarten

Wesentliche Mängel: Berechtigen zur Abnahmeverweigerung (z.B. statische Schäden, undichtes Dach). Unwesentliche Mängel: Abnahme trotzdem, aber Mängel im Protokoll festhalten. Abnahme trotz Kenntnis und ohne Vorbehalt = Verlust des Mängelanspruchs (§ 640 Abs. 3 BGB).

Gewährleistungsfristen

BGB § 634a: 5 Jahre für Bauwerke ab Abnahme. VOB/B § 13: 4 Jahre (wenn VOB wirksam vereinbart). Technische Anlagen (Heizung, Aufzüge) nach VOB: 2 Jahre. Nach Ablauf der Frist: kein Anspruch mehr, außer arglistige Täuschung (§ 438 Abs. 3 BGB → 3 Jahre ab Kenntnis).

Bauabnahme durch Baubehörde

Baurechtliche Schlussabnahme (je nach LBO): Prüfung ob Bau dem genehmigten Plan entspricht, Brandschutz, Standsicherheit. In Berlin: § 80 BauO Bln – Abnahme vor Ingebrauchnahme. Ohne Abnahme kein legaler Einzug.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berät zur wirtschaftlichen Gründungsentscheidung auf Basis des Baugrundgutachtens.

Ob ein Haus unterkellert wird oder nicht, ist eine der frühen und folgenreichen Bauentscheidungen. Sie beeinflusst Kosten, Nutzfläche und Gründungskonstruktion erheblich.

Keller: Ja oder Nein?

Kosten Keller (Berlin/Brandenburg 2025): ca. 60.000–120.000 € je nach Größe, Grundwasser und Ausbaustandard. Gewonnene Nutzfläche: ca. 100–150 m² → Kostenvorteil gegenüber Anbau oder Aufstockung. Nachteil: Lange Bauzeit (Aushub, Rohbau, Abdichtung), Risiko bei hohem Grundwasser. Alternative: Bodenplatte + Kriechkeller (günstig, aber kaum nutzbar).

Gründungsarten

Streifenfundament: Unter tragenden Wänden, klassisch bei Massivbau ohne Keller. Frostfreie Tiefe mind. 80 cm. Bodenplatte: Flächige Platte, gleichmäßige Lastverteilung, gut bei weichem Baugrund. Standard bei Fertighäusern. Pfahlgründung: Bei tragfähigem Baugrund erst in großer Tiefe (Berliner Sande, Torf). Bohrpfähle (Ortbeton) oder Rammpfähle. Kosten: 15.000–60.000 € Mehrkosten. Plattenfundament mit Verbesserung: Bodenaustausch oder Rütteldruckverdichtung bei mittelmäßigem Baugrund.

Weiße vs. Schwarze Wanne

Weiße Wanne (WU-Beton): Wasserundurchlässiger Beton nach DIN 1045-1, kein zusätzliches Abdichtungssystem. Aufpreis ca. 30–50 % gegenüber Standard. Für Grundwasser > 80 cm unter Kellersohle Pflicht. Schwarze Wanne: Bituminöse Abdichtung außen, bei niedrigem Grundwasser. Günstig, aber Wartung/Reparatur schwierig. Braune Wanne: Bentonitmatten als Abdichtung – quellfähig, selbstheilend.

Ausbau Keller

Rohkeller: Wände roh, Estrich, keine Heizung. Ausbaukeller: Verputzt, Heizung, Fenster. Wohnkeller (beheizt, mind. 2,30 m Raumhöhe, ausreichend Tageslicht): Als Wohnfläche anrechenbar je nach LBO.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft Umnutzungsvorhaben auf bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Machbarkeit.

Die Umnutzung eines Gebäudes – z.B. vom Büro zur Wohnung, vom Stall zum Ferienhaus – ist baurechtlich ein erheblicher Eingriff und in der Regel genehmigungspflichtig.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die Nutzungsart eines Gebäudes oder Gebäudeteils ändert und dadurch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen ausgelöst werden (BauO, GEG, Stellplatzpflicht). Beispiele: Büro → Wohnung, Laden → Restaurant, Wohnung → Ferienwohnung (je nach Zweckentfremdungsgesetz), Scheune → Wohnhaus.

Genehmigungspflicht

Fast immer genehmigungspflichtig nach LBO. Ausnahmen: geringfügige Änderungen ohne neue Anforderungen (sehr selten). Bauantrag mit: Baubeschreibung, Grundrissen, Angabe der künftigen Nutzung, Stellplatznachweis, ggf. Energieausweis.

Bauplanungsrechtliche Hürden

Entscheidend: Was lässt der Bebauungsplan zu? In einem Gewerbegebiet (GE) ist Wohnen unzulässig (§ 8 BauNVO). Im Mischgebiet (MI) bedingt möglich. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind Umnutzungen stark eingeschränkt – nur bei bestimmten privilegierten Vorhaben oder als sonstiges Vorhaben mit Ausnahme möglich.

GEG bei Nutzungsänderung

Änderung des Gebäudes + neue Nutzung → GEG § 48 ff. prüfen. U-Wert-Anforderungen müssen bei geänderten Bauteilen eingehalten werden. Energieausweis neu erforderlich bei wesentlicher Änderung.

Zweckentfremdung

In Berlin und anderen Städten mit Wohnungsmangel: Zweckentfremdungsverbot (ZwVbG Berlin). Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung zu Ferienwohnungen umgewidmet werden. Bußgelder bis 500.000 €.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt alle LVs und führt die Vergabe durch – transparent, rechtssicher, kostensparend.

Die Vergabe von Bauleistungen entscheidet über Qualität, Preis und rechtliche Absicherung des Bauvorhabens. Ein strukturierter Vergabeprozess spart im Durchschnitt 10–20 % gegenüber Direktbeauftragung.

Vergabearten

Öffentliche Ausschreibung: Pflicht für öffentliche Auftraggeber ab definierten Schwellenwerten (EU-Vergaberecht). Beschränkte Ausschreibung: Ausgewählte Bieter, typisch für private Bauherren. Freihändige Vergabe: Direktbeauftragung, zulässig bei kleinen Auftragswerten oder Spezialleistungen.

Leistungsverzeichnis (LV)

Grundlage jeder Ausschreibung. Enthält: Gewerkebezeichnung, Positionen mit OZ-Nummer, Menge, Einheit, Leistungsbeschreibung. Format nach GAEB (Gemeinsamer Ausschuss Elektronik im Bauwesen). Eindeutige LV-Positionen vermeiden Nachträge – das wichtigste Instrument des Bauherrn.

Bietergespräch und Angebotsprüfung

Angebote prüfen auf: Vollständigkeit, Einheitspreise (Ausreißer nach oben und unten!), Nebenangebote, Referenzen, Versicherungsnachweis. Ungewöhnlich niedrige Angebote sind Warnsignal: Mischkalkulation, spätere Nachträge oder Insolvenzrisiko.

Vertragsabschluss

VOB/B oder BGB-Werkvertrag. VOB/B nur wirksam, wenn vollständig einbezogen (§ 305 BGB). Wichtige Vertragsklauseln: Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe (§ 11 VOB/B), Abschlagszahlungsplan nach § 16 VOB/B, Sicherheitseinbehalt 5 % (§ 17 VOB/B), Gewährleistungsbürgschaft.

Nachtragsprävention

Nachträge entstehen durch: unvollständige LVs, Planungsänderungen, unvorhergesehene Baugrundbedingungen. Jeder Nachtrag muss schriftlich vor Ausführung genehmigt werden. Mündliche Zusagen sind wertlos – § 2 Abs. 6 VOB/B verlangt schriftliche Vereinbarung.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter formuliert alle Bauverträge VOB-konform und überwacht Fristen und Nachtragsprozesse.

Die VOB ist das zentrale Regelwerk für Bauverträge in Deutschland und besteht aus drei Teilen. Sie gilt nicht automatisch – sie muss ausdrücklich vereinbart werden.

VOB/A – Vergabeordnung

Regelt das Vergabeverfahren für öffentliche Auftraggeber. Für private Bauherren nicht direkt relevant, aber guter Orientierungsrahmen für strukturierte Ausschreibungen.

VOB/B – Allgemeine Vertragsbedingungen

Das Herzstück der VOB. Enthält Regelungen zu: Ausführung (§ 4), Vergütung (§ 2), Nachträge (§ 2 Abs. 6), Abnahme (§ 12), Mängelbeseitigung (§ 13), Kündigung (§ 8, § 9), Vertragsstrafe (§ 11), Sicherheitsleistung (§ 17). Gewährleistungsfrist nach VOB/B: 4 Jahre (Bauwerke), 2 Jahre (technische Anlagen) – kürzer als BGB (5 Jahre)!

VOB/C – Allgemeine Technische Vertragsbedingungen (ATV)

Technische Ausführungsregeln je Gewerk (DIN 18299 ff.). Definiert: Grundlagen der Abrechnung, Nebenleistungen (ohne gesonderte Vergütung), Besondere Leistungen (gesondert zu vergüten). Für jedes Gewerk existiert eine eigene ATV: z.B. DIN 18300 (Erdarbeiten), DIN 18330 (Mauerwerk), DIN 18360 (Metallbauarbeiten).

VOB vs. BGB-Werkvertrag

BGB § 634a: 5 Jahre Gewährleistung, keine Ausschlussfrist bei Nachtragsforderungen. VOB/B: 4 Jahre Gewährleistung, strengere Fristen für Nachtragsanmeldungen. VOB schützt den Auftraggeber besser bei Terminen und Nachträgen – wenn korrekt einbezogen. Wichtig: VOB/B muss vollständig vereinbart sein, sonst AGB-Kontrolle nach § 305 ff. BGB mit möglicher Unwirksamkeit einzelner Klauseln.

Praxistipp

Private Bauherren sollten VOB/B vereinbaren und dabei professionelle Unterstützung nutzen – das Ungleichgewicht zwischen gewerblichem Auftragnehmer und Verbraucher-Bauherrn ist erheblich.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt einen Versicherungsfahrplan für jedes Bauvorhaben – welche Police wann notwendig ist.

Bauvorhaben sind mit erheblichen Risiken verbunden. Die richtigen Versicherungen schützen Bauherren vor finanziellen Katastrophen – einige sind Pflicht, andere dringend empfohlen.

Bauleistungsversicherung (BLV)

Deckt unvorhergesehene Schäden am Bauwerk während der Bauzeit: Sturm, Vandalismus, Fehler beim Einbau, Wasserschäden, Diebstahl von eingebauten Teilen. Typischer Beitrag: 0,1–0,2 % der Bausumme. Wird oft vom Generalunternehmer abgeschlossen – im Vertrag prüfen ob Bauherr mitversichert ist.

Bauherrenhaftpflicht

Pflichtversicherung für jeden privaten Bauherrn. Deckt Schäden, die von der Baustelle auf Dritte ausgehen (Passanten, Nachbargrundstücke). Kosten: 150–400 €/Jahr je nach Bausumme. Achtung: Private Haftpflichtversicherung deckt Bauherrenpflichten oft NICHT ab.

Feuerrohbauversicherung

Schützt den Rohbau gegen Feuer, Blitz, Explosion. Oft in der späteren Wohngebäudeversicherung als Rohbauklausel beitragsfrei enthalten – bei Abschluss vor Baubeginn prüfen.

Wohngebäudeversicherung

Ab Bezugsfertigkeit: Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel. Elementarschadensklausel zusätzlich empfohlen (Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch, Erdbeben). Versicherungswert: Wohnfläche × Baupreisindex (gleitender Neuwertfaktor – kein fester Betrag).

Architektenhaftpflicht des Planers

Planungsbüros müssen Berufshaftpflicht vorhalten – der Bauherr sollte vor Beauftragung eine Bestätigung anfordern. Mindestdeckungssumme: 1,5 Mio. € je Schadensfall empfohlen.

Bauunterbrechungsversicherung

Deckt Finanzierungskosten bei versichertem Bauverzug (z.B. durch Brand). Für größere Projekte und Investitionsimmobilien sinnvoll.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft Bauverträge vor Unterschrift und formuliert Nachtragsprozesse klar und rechtssicher.

Der Bauvertrag ist das zentrale Rechtsdokument zwischen Bauherrn und Auftragnehmer. Seit 2018 gibt es spezifische gesetzliche Regelungen für Verbraucherbauverträge im BGB.

Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB)

Seit 01.01.2018 gilt das Bauvertragsrecht neu: Ein Verbraucherbauvertrag liegt vor, wenn ein Unternehmer für einen Verbraucher ein neues Gebäude erstellt oder erhebliche Umbaumaßnahmen vornimmt. Besonderheiten: 14-tägiges Widerrufsrecht nach § 650l BGB, Pflicht zur Baubeschreibung nach § 650k BGB (Mindestinhalt gesetzlich vorgeschrieben), verbindliche Kostenobergrenze wenn vereinbart.

Pflichten des Auftragnehmers

Herstellung des Werkes frei von Sach- und Rechtsmängeln (§ 633 BGB). Nacherfüllungspflicht bei Mängeln (§ 635 BGB). Anzeigepflicht bei Bedenken gegen Ausführungsart oder Vorleistungen (§ 4 Abs. 3 VOB/B analog).

Pflichten des Bauherrn

Mitwirkungspflichten (§ 642 BGB): Freihalten der Baustelle, pünktliche Abnahme, Bereitstellung von Plänen. Zahlungspflicht nach Abschlagsplan. Abnahmepflicht nach fertiggestellter Leistung (§ 640 BGB).

Kündigung

Freie Kündigung durch Bauherrn jederzeit (§ 648 BGB) – Auftragnehmer behält Vergütungsanspruch abzüglich ersparter Aufwendungen. Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB): z.B. unberechtigte Leistungsverweigerung, Zahlungsverzug des Bauherrn.

Wichtige Vertragsklauseln

Leistungsumfang (exakte LV-Verweis), Vergütung (Pauschal oder Einheitspreise), Fertigstellungstermin + Vertragsstrafe, Abschlagszahlungsplan, Sicherheitseinbehalt 5 %, Schriftformklausel für Änderungen, Gerichtsstandklausel.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant Wärmepumpensysteme mit Heizlastberechnung und optimierter Förderstrategie.

Die Wärmepumpe ist die zentrale Heiztechnologie im Neubau ab 2024. Das GEG schreibt für neue Heizanlagen mindestens 65 % erneuerbare Energien vor – die Wärmepumpe erfüllt dies vollständig.

Funktionsprinzip

Die Wärmepumpe entzieht der Umwelt (Luft, Erdreich, Grundwasser) Wärme und hebt sie auf Heiztemperatur. Energiekennzahl: Jahresarbeitszahl (JAZ) – Verhältnis Wärmeabgabe zu Stromaufnahme. JAZ ≥ 3,0 gilt als effizient (1 kWh Strom → 3 kWh Wärme).

Typen

Luft-Wasser-WP (LWWP): Häufigste Type, außen aufgestellt, Wärme aus Außenluft. Einfache Installation, auch nachrüstbar. JAZ 2,5–4,0 je nach Standort. Sole-Wasser-WP (Erdwärme): Erdkollektor oder Erdsonde, konstante Quelltemperatur → höhere JAZ (3,5–5,0). Genehmigung und Erschließung aufwändig. Wasser-Wasser-WP: Nutzt Grundwasser, höchste Effizienz, genehmigungspflichtig nach WHG.

Heizungsauslegung

Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 Pflicht. Niedertemperaturheizung (Fußbodenheizung ≤ 35 °C Vorlauf) ist optimal für WP. Heizkörper mit WP möglich, aber Vorlauftemperatur prüfen (ggf. Heizkörpertausch). Warmwasserbereitung: Kombination mit Trinkwasserwärmepumpe oder Frischwasserstation.

Förderung 2025

BEG (Bundesförderung effizienter Gebäude): Grundförderung 30 % der Anlagekosten. Effizienzbonus +5 % bei natürlichen Kältemitteln oder Erdwärme. Einkommensbonus +30 % bei zu versteuerndem Einkommen ≤ 40.000 €/Jahr (Haushalt). Maximale Förderung: 70 %. Antrag vor Auftragsvergabe beim BAFA.

Schallschutz

LWWP erzeugen Luftschall (Ventilatorbetrieb). TA Lärm: Richtwert Wohngebiet nachts 35 dB(A). Abstandsregeln und Kapselung beachten – Aufstellung am Schlafzimmerfenster vermeiden.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berechnet Wohnflächen nach WoFlV und DIN 277 – korrekt und förderfähig.

Die Wohnfläche ist eine der meistgenutzten und gleichzeitig am häufigsten falsch berechneten Kennzahlen im Immobilienbereich. Sie bestimmt Miete, Kaufpreis, Förderhöhe und Steuern.

Berechnungsvorschriften

Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004): Gilt für geförderten Wohnraum und ist de-facto-Standard im Mietwohnungsbereich. DIN 277: Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF) – eher für Gewerbe und Planung. DIN 283 (zurückgezogen): Früher genutzt, heute oft noch Vertragsgrundlage bei Altbauten.

WoFlV – Anrechnungsgrundsätze

Volle Anrechnung (100 %): Räume mit lichter Höhe ≥ 2,0 m. Halbe Anrechnung (50 %): Flächen mit Höhe 1,0–2,0 m (z.B. Dachschräge). Keine Anrechnung: Flächen < 1,0 m Höhe. Balkone/Terrassen: 25–50 % anrechenbar (je nach Lage und Ausstattung). Kellerräume, Heizungsraum: nicht anrechenbar.

Häufige Fehler

Wandstärken abziehen (WoFlV rechnet lichte Maße!), Schrägen falsch einordnen, Nischen und Erker falsch behandeln, Treppen in Duplex-Wohnungen (nur Unterseite zählt im UG). Abweichungen > 10 % zur Realfläche: Mietminderungsrecht, bei Kauf ggf. Anfechtungsrecht.

Bedeutung für Förderung

KfW-Neubauförderung: max. 150 m² Wohnfläche für EFH. QNG-Zertifizierung: Wohnfläche als Bemessungsgrundlage für Grenzwerte. GEG: Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a) bezogen auf Wohnfläche (Gebäudenutzfläche AN nach DIN V 18599).

Kaufvertragsrelevanz

Weicht tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % vom Kaufvertrag ab → Sachmangel nach § 434 BGB, Minderungsrecht des Käufers. Messungen vor Vertragsabschluss empfehlenswert.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berät Bauträger und Eigentümergemeinschaften zu WEG-konformer Planung und Aufteilung.

Das WEG regelt das Zusammenleben und die Verwaltung in Wohnungseigentumsanlagen. Die Reform 2020 (WEMoG) hat das Recht erheblich modernisiert.

Grundprinzipien

Wohnungseigentum = Sondereigentum (Wohnung) + Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum: Grundstück, Treppenhaus, Dach, Fassade, tragende Wände, Leitungen in Gemeinschaftsbereichen. Verwaltung durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Rechtsperson seit 2020.

Eigentümerversammlung

Mindestens 1× jährlich. Beschlüsse nach Kopfmehrheit (jede Einheit = 1 Stimme, außer anderes in TE vereinbart). Protokoll ist Pflicht und bindend für alle Eigentümer und Sondernachfolger. Anfechtungsfrist: 1 Monat nach Beschluss (§ 45 WEG).

WEMoG 2020 – wichtige Änderungen

Erleichterte Beschlussmöglichkeiten für: E-Ladesäulen (§ 20 WEG – jeder Eigentümer kann verlangen!), Barrierefreiheitsmaßnahmen, schnelles Internet, Einbruchschutz, PV-Anlagen. Verwalter kann mit einfacher Mehrheit abberufen werden. GdWE ist nun rechtsfähig (klagen und verklagt werden).

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Monatliche Zahlung je Eigentümer für laufende Kosten und Rücklage. Rücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG: angemessene Instandhaltungsrücklage (Richtwert: 1 % des Gebäudewertes/Jahr). Zu niedrige Rücklage → Sonderumlagen bei Großreparaturen.

Sondernutzungsrecht vs. Sondereigentum

Sondernutzungsrecht (SNR) an Garten/Stellplatz ist kein Eigentum – nur Nutzungsrecht, das veräußert werden kann wenn in TE so vorgesehen. Sondereigentum an Stellplätzen möglich seit BGH-Rechtsprechungsänderung 2019.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berät zur langfristigen Werterhaltungsstrategie – von der ersten Planung bis zur Sanierung.

Der Wert einer Immobilie ist kein statischer Faktor – er hängt von Lage, Substanz, energetischem Standard und Pflege ab. Vorausschauende Eigentümer planen Werterhaltungsmaßnahmen systematisch.

Wertbeeinflussende Faktoren

Lage (70 % des Werts): Mikrolage (Straße, Nachbarschaft), Makrolage (Stadt, Region), Infrastruktur, Schulen, ÖPNV. Lage ist nicht veränderbar. Bausubstanz: Konstruktionsqualität, Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik. Energetischer Standard: Ab 2030 wird schlechte Energieklasse (F, G) zu erheblichen Wertabschlägen führen (EU-Gebäuderichtlinie). Grundriss: Attraktive, helle Grundrisse mit guter Raumaufteilung werden besser bewertet.

Instandhaltungszyklen

Dach: alle 30–50 Jahre. Fenster: alle 30–40 Jahre. Heizungsanlage: alle 15–25 Jahre. Fassadenanstrich: alle 10–15 Jahre. Estrich/Bodenbeläge: alle 20–30 Jahre. Bad-Komplettsanierung: alle 25–35 Jahre. Faustregel Instandhaltungsrücklage: 1 % des Gebäudewertes pro Jahr einplanen.

Wertsteigerung durch Sanierung

Energetische Sanierung (EH 70/85 Niveau): Wertsteigerung 10–25 % in nachfragestarken Märkten. Grundrissneuordnung, Aufstockung, Anbau: hohe Wertsteigerung, aber hohe Kosten. Küche und Bad renovieren: ROI ca. 50–70 % des Investitionsbetrags.

Dokumentation

Lückenlose Dokumentation aller Maßnahmen (Rechnungen, Energienachweise, Behördenentscheide) steigert den Verkaufswert erheblich und erleichtert Finanzierungen. Gebäudebuch empfohlen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter plant KWL-Systeme mit vollständiger Kanalführung und Druckverlustberechnung.

Moderne, luftdichte Gebäude brauchen eine kontrollierte Wohnraumlüftung (KWL). Sie sichert Luftqualität, verhindert Schimmel und spart Heizenergie durch Wärmerückgewinnung.

Normgrundlagen

DIN 1946-6 regelt Lüftungskonzept und Mindestluftwechsel für Wohngebäude. Ab einem Luftdichtheitswert n50 ≤ 3,0 h⁻¹ (Blower-Door) ist ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 Pflicht. Bei sehr dichten Gebäuden (Passivhaus n50 ≤ 0,6) ist mechanische Lüftung unverzichtbar.

KWL-Komponenten

Zentralgerät mit Wärmetauscher (Gegenstrom oder Kreuzgegenstrom, WRG-Grad ≥ 75 %), Zu- und Abluftkanäle, Ventile in Wohn-/Schlaf-/Kinderzimmer (Zuluft) und Küche/Bad/WC (Abluft), Außenluft- und Fortluftanschluss, Erdwärmetauscher (optional, Vorwärmung Außenluft).

Dimensionierung

Nennluftwechsel nach DIN 1946-6: ca. 0,3–0,5-facher stündlicher Luftwechsel des Gebäudevolumens. Konkret: 150 m² × 2,5 m × 0,4 = 150 m³/h Nennvolumenstrom. Gerät mit mind. 30 % Reserve wählen für Feuchtestufen (Bad, Kochen).

Energieeinsparung

WRG spart bis zu 90 % der Lüftungswärmeverluste. Bei EH-40-Gebäude ca. 30–40 kWh/(m²·a) Heizenergieeinsparung gegenüber Fensterlüftung. Stromverbrauch Lüftungsgerät: ca. 150–300 kWh/Jahr (spezifische elektrische Leistung SEL ≤ 0,45 Wh/m³).

Wartung

Filter G4 (Außenluft) und F7 (Zuluft) alle 3–6 Monate wechseln. Kanäle alle 5–10 Jahre reinigen. Wartungsvertrag empfohlen – vernachlässigte Anlagen können Hygieneproblem werden.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter wählt Dämmstoffe anforderungsgerecht aus – bauphysikalisch korrekt und kostenoptimiert.

XPS (extrudierter Polystyrolschaum) und EPS (expandierter Polystyrolschaum, „Styropor") sind die meistverwendeten Dämmstoffe im deutschen Hochbau. Ihre Eigenschaften unterscheiden sich wesentlich.

EPS – Expandiertes Polystyrol

Herstellung: Polystyrolperlen werden mit Wasserdampf aufgeschäumt und verbunden. Wärmeleitfähigkeit λ: 0,031–0,040 W/(mK) je nach Rohdichte. Preis: ca. 5–15 €/m² (10 cm). Anwendung: WDVS (Wärmedämmverbundsystem, „Styropor-Fassade"), Bodenplatte unter Estrich, Perimeterbereich (mit WDS-Güte). Schwäche: saugt bei dauerhafter Wasserexposition Feuchtigkeit (kapillar aktiv bei EPS-W).

XPS – Extrudiertes Polystyrol

Herstellung: Polystyrolschmelze wird durch Düse gedrückt → geschlossene Zellstruktur. Wärmeleitfähigkeit λ: 0,030–0,038 W/(mK). Druckfestigkeit: 150–700 kPa (deutlich höher als EPS). Preis: ca. 15–35 €/m² (10 cm). Anwendung: Perimeterdämmung (unter GOK, feuchteexponiert), Umkehrdach (Dämmung über Abdichtung), Bodenplatte bei hoher Belastung. Stärke: nahezu wasserundurchlässig.

Wann welches Material?

EPS: überall wo kein dauerhafter Wasserkontakt → Fassade (WDVS), Dach (belüftet), Innendämmung. XPS: feuchteexponierte Bereiche → Perimeter, Umkehrdach, Kellerwand erdberührt, Terrassenaufbau. Verwechslung kostet Geld oder führt zu Feuchteschäden.

Brandverhalten

Beide: Baustoffklasse B1 (schwerentflammbar) nach DIN 4102. Bei WDVS: Brandriegel aus Mineralwolle bei mehrgeschossigen Gebäuden Pflicht (Muster-Leitungsanlagen-Richtlinie, LBO-Anforderungen). Flammschutzadditive (HBCD früher, heute HBCD-frei) beachten.

Nachhaltigkeit

Beide aus fossilem Rohstoff (Erdöl). Grauer Energieeinsatz moderat. Recycling möglich aber selten praktiziert. Alternativen: Mineralwolle, Holzfaser, Zellulose für ökologisch orientierte Bauherren.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter setzt BIM-Methoden für komplexe Projekte ein – für maximale Planungssicherheit und Kostenkontrolle.

BIM (Building Information Modeling) ist die digitale Planungsmethode, bei der alle Gebäudedaten in einem vernetzten 3D-Modell zusammengeführt werden. Es verändert die Bauplanung grundlegend.

Was ist BIM?

BIM ist kein Programm, sondern eine Methode. Das Gebäude wird als digitales Informationsmodell abgebildet – Geometrie, Material, Kosten, Termine und technische Eigenschaften in einem Datensatz. Alle Planungsbeteiligten (Architekt, Tragwerk, TGA) arbeiten am selben Modell.

BIM-Dimensionen

3D: Geometrie. 4D: + Zeit (Bauablaufplanung, Terminplanung). 5D: + Kosten (Mengenermittlung, Kalkulation). 6D: + Nachhaltigkeit (Energieanalyse, LCA). 7D: + Facility Management (Betriebsdaten, Wartungsintervalle).

Vorteile

Kollisionserkennung vor Baubeginn (TGA-Leitungen vs. Tragwerk → verhindert Nachträge auf der Baustelle), konsistente Planungsunterlagen, automatische Mengenermittlung, einfache Planungsänderungen, Grundlage für digitales Gebäudemanagement.

Software

Revit (Autodesk), ArchiCAD (Graphisoft), Vectorworks, Allplan (Nemetschek). IFC (Industry Foundation Classes) als offenes Austauschformat zwischen Programmen. LOD (Level of Development): LOD 100–500, beschreibt Detaillierungsgrad des Modells.

BIM in Deutschland

Seit 2021 für öffentliche Infrastrukturprojekte (BMVI-Erlass) verpflichtend empfohlen. Im privaten Wohnungsbau noch nicht Standard, aber zunehmend für größere Projekte genutzt. Stufenplan BIM des BMWSB.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter koordiniert Schadstoffgutachten und Sanierungsmaßnahmen vor jedem Umbau.

Beim Kauf und Umbau von Bestandsgebäuden können gefährliche Schadstoffe lauern. Eine professionelle Schadstoffanalyse vor dem Umbau ist rechtlich vorgeschrieben und schützt Gesundheit und Geldbeutel.

Relevante Schadstoffe

Asbest: In Gebäuden bis ca. 1993 verbaut – Wellplatten, Fassadenplatten, Bodenbeläge (Flexplatten), Spachtelmassen, Dichtungen. Fasern verursachen Mesotheliom (Krebserkrankung). Entsorgung nur durch zugelassene Fachbetriebe, Gefahrguttransport, Deponieentsorgung.

PAK (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe): In Teer-haltigen Klebstoffen (Parkettkleber „Stinkparkett"), Dachpappe, Steinkohlenteerprodukte. Krebsverdächtig.

KMF (Künstliche Mineralfasern): Alte Glaswolle/Steinwolle (vor 2000) kann krebsverdächtige Fasern enthalten. Neue Produkte unbedenklich.

PCB (Polychlorierte Biphenyle): In Fugendichtmassen, Kondensatoren, Transformatoren bis 1989. Persistenter organischer Schadstoff.

Schwermetalle: Bleifarben, bleihaltiges Trinkwasserrohre (vor 1973).

Rechtspflichten

Gefahrstoffverordnung (GefStoffV): Arbeitgeber (Auftragnehmer) muss vor Abbruch/Umbau Schadstoffkataster erstellen. TRGS 519 (Asbest): klare Vorgaben zu Messungen, Schutzmaßnahmen, Entsorgung. KrWG: Entsorgungsnachweispflicht für gefährliche Abfälle.

Kosten

Schadstoffgutachten: 500–3.000 € je nach Gebäudegröße. Asbestentsorgung Dach: 50–120 €/m². Asbesthaltige Bodenbeläge: 30–80 €/m². Kosten nicht unterschätzen – bei großen Gebäuden können Schadstoffsanierungen 50.000–200.000 € kosten.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter berät zur optimalen Wandkonstruktion – monolithisch oder mehrschalig – auf Basis von U-Wert und Schallschutzanforderung.

Porenbeton (Markenname Ytong, Hebel, Xella) ist ein dampfgehärteter Leichtbeton mit hervorragenden Dämmeigenschaften und einfacher Verarbeitbarkeit. Er ist eine der meistgenutzten Mauerwerksbaustoffe im deutschen EFH-Bau.

Herstellung und Eigenschaften

Sand, Zement, Kalk, Wasser und Aluminiumstaub werden gemischt → Wasserstoffblasen erzeugen poröse Struktur → Dampfhärtung (Autoklav). Ergebnis: Rohdichte 300–700 kg/m³ (sehr leicht), Wärmeleitfähigkeit λ = 0,07–0,21 W/(mK), Druckfestigkeit 2–8 N/mm².

Wärmeschutz

Monolithisches Mauerwerk aus Porenbeton PP2-0,35 (λ = 0,09 W/mK): 36,5 cm Wandstärke → U-Wert ca. 0,23 W/(m²K). Mit 24 cm + 12 cm Dämmputz: U ≈ 0,15 W/(m²K). GEG-Anforderung Neubau: U ≤ 0,24 W/(m²K) für Außenwände. Monolithisches Bauen ohne zusätzliche Dämmebene möglich.

Vorteile

Leicht zu verarbeiten (sägen, schleifen, bohren), schneller Rohbaufortschritt, guter Brandschutz (A1 nichtbrennbar), gute Wärmedämmung, diffusionsoffen (Feuchtigkeit kann entweichen), kein Wärmebrückenrisiko bei homogenem Mauerwerk.

Nachteile

Geringere Druckfestigkeit als Kalksandstein oder Beton – bei tragenden Wänden Statik beachten. Schlechter Schallschutz wegen geringer Rohdichte (leicht = schlechte Schalldämmung). Für Trennwände zwischen Wohnungen ungeeignet (hier: Kalksandstein oder Beton).

Verarbeitung

Dünnbettmörtel (1–3 mm Fugendicke) statt Normalmörtel. Maßgenauigkeit des Systems hoch – kein Ausgleich möglich. Erste Lage auf Ausgleichsmörtel setzen. Stürze und Ringanker aus System-Produkten.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnungen für Investitionsimmobilien – mit Steuereffekten und Finanzierungsmodellen.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage baut oder kauft, muss die Rendite kennen. Eine sorgfältige Analyse verhindert Fehlinvestitionen und schafft Grundlage für Finanzierungsgespräche.

Brutto-Mietrendite

Einfachste Kennzahl: Jahresmiete (kalt) ÷ Kaufpreis × 100 = Brutto-Mietrendite in %. Beispiel: 15.000 € Jahresmiete / 350.000 € Kaufpreis = 4,3 %. Richtwert Berlin 2025: 3–5 % Brutto bei Bestandsimmobilien, Neubau-Erstbezug oft darunter.

Netto-Mietrendite

Genauere Berechnung: (Jahresmiete – nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Nicht umlegbar: Verwaltungskosten (ca. 300–600 €/Einheit/Jahr), Instandhaltungsrücklage (ca. 1 % Gebäudewert), Leerstandsrisiko (5–10 % Mietausfall einkalkulieren).

Kaufpreisfaktoren

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. Berlin Durchschnitt 2025: ca. 20–28-fache Jahresmiete. Je höher der Faktor, desto niedriger die Rendite. Faktor > 30: nur bei starker Wertsteigerungserwartung sinnvoll.

Gesamtrendite (Total Return)

Mietrendite + Wertsteigerung = Gesamtrendite. Berlin historisch (2010–2023): Wertsteigerung dominierte die Gesamtrendite bei weitem. Für 2025+ deutlich moderatere Wertsteigerungserwartungen (steigende Zinsen, gestiegene Baukosten).

Steuerliche Betrachtung

AfA (3 % bei Neubauten ab 2023), Zinskosten und Werbungskosten steuerlich absetzbar → effektive Nachsteuerrendite deutlich über Vorsteuerrendite bei progressivem Steuersatz.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter analysiert Grundstückspotenziale vor dem Kauf – Bebaubarkeit, Erschließungskosten und realistischer Wert.

Die Grundstücksbewertung ist Basis jeder Kaufentscheidung, Finanzierung und steuerlichen Planung. Drei Hauptverfahren liefern den Verkehrswert.

Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)

Häufigstes Verfahren bei Wohnbaugrundstücken. Basis: tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke (Gutachterausschuss). Anpassung für Abweichungen in Lage, Größe, Zuschnitt. Bodenrichtwert (BRW) als Orientierungswert: jährlich vom Gutachterausschuss festgestellt, öffentlich einsehbar (BORIS).

Bodenrichtwerte in Berlin

Zentrumslagen: 1.500–4.000 €/m². Gute Wohnlagen: 600–1.500 €/m². Stadtrand/Brandenburg: 80–400 €/m². Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte – individuelle Abweichungen ±30 % und mehr möglich (Altlasten, Zuschnitt, Bebaubarkeit).

Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV)

Für Grundstücke mit Gebäude: Bodenwert + Ertragswert Gebäude (kapitalisierter Reinertragsüberschuss). Relevant für Mietgrundstücke und Gewerbeobjekte.

Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV)

Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) + Bodenwert. Für selbstgenutzte EFH/ZFH üblich wenn kein ausreichender Vergleichsmarkt.

Wertminderungsfaktoren

Lärm (Straße, Bahn, Gewerbe), Altlasten, schlechter Grundstückszuschnitt, Nordlage, Überspannungsleitung, Baulasten im Grundbuch, beschränkte Bebaubarkeit durch B-Plan.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt und kontrolliert Bauzeitenpläne – mit wöchentlichem Reporting an den Bauherrn.

Ein realistischer Bauzeitenplan ist entscheidend für reibungslosen Bauablauf, pünktigen Einzug und Zinseinsparung. Verzögerungen kosten typischerweise 1.000–3.000 € pro Monat (Miete, Zwischenfinanzierung).

Gesamtbauzeit typisches EFH

Von Baugenehmigung bis Einzug: 12–24 Monate. Davon: Ausschreibung + Vergabe 2–3 Monate, Rohbau 3–5 Monate, Dach + Fenster 2–3 Monate, Innenausbau 4–8 Monate, Außenanlagen 1–2 Monate. Schlüsselfaktor: Handwerkerkapazität – in Berlin/Brandenburg 2025 weiterhin angespannt.

Netzplantechnik vs. Balkenplan

Balkenplan (Gantt): Übersichtlich, leicht verständlich, zeigt Parallelitäten. Ausreichend für EFH. Netzplan (CPM): Zeigt kritischen Pfad – welche Vorgänge sind terminbestimmend. Für größere Projekte unverzichtbar. Software: MS Project, Asta Powerproject, auch Excel-Lösungen.

Kritische Pfade im Wohnungsbau

Typisch kritisch: Baugenehmigung → Rohbau → Rohinstallationen → Estrich → Trocknungszeit → Innenausbau. Estrichtrocknungszeit oft unterschätzt: Zementestrich mind. 28 Tage, vor Bodenbelag Restfeuchte prüfen (CM-Methode, max. 2,0 CM-% bei Parkett).

Puffer und Risikoreserven

Mindestpuffer: 10–15 % der Gesamtbauzeit. Risiken: Baugenehmigungsverzug, Witterung (Frost, Starkregen), Lieferengpässe, Insolvenzen von Nachunternehmern. Vertragsstrafen mit Hauptauftragnehmern vereinbaren (0,2 % der Auftragssumme/Werktag, max. 5 %).

Controlling

Wöchentlicher Soll-Ist-Vergleich. Abweichungen sofort dokumentieren und kommunizieren. Bauleiter (LPh 8 HOAI) verantwortlich für Terminverfolgung auf der Baustelle.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter koordiniert Finanzierungskonzepte mit Förderberatung – optimal auf den Energiestandard abgestimmt.

Die Finanzierung ist für die meisten Bauherren das komplexeste Thema. Zinsunterschiede von 0,5 % bedeuten bei 400.000 € Kredit über 20 Jahre ca. 40.000 € Mehrkosten.

Darlehensarten

Annuitätendarlehen: Gleichbleibende Rate, sinkender Zins- und steigender Tilgungsanteil. Standard bei Wohnbaufinanzierung. Tilgungsdarlehen: Gleichbleibende Tilgung, sinkende Rate. Für Gewerbefinanzierungen üblich. Endfälliges Darlehen: Nur Zinszahlung, Tilgung am Ende (z.B. kombiniert mit Bausparvertrag). KfW-Darlehen: Zinsgünstig, mit Tilgungszuschüssen bei Effizienzstandards.

Zinsbindung

Kurze Bindung (5–10 Jahre): Günstigere Konditionen, Zinsrisiko nach Ablauf. Lange Bindung (15–25 Jahre): Planungssicherheit, höherer Anfangszins. Sondertilgungsrecht vereinbaren (mind. 5 % p.a. kostenfrei) – wichtig für Erbschaften, Schenkungen, Boni. Nach 10 Jahren: Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (6 Monate Frist) – nutzen wenn Marktzinsen gesunken.

Eigenkapital

Faustregel: mind. 20–30 % Eigenkapital. Mindest-EK = alle Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Makler, ca. 10–15 %) + 10 % Puffer. 100 %-Finanzierungen (ohne EK) sind teuer und mit hohem Zinszuschlag belegt.

KfW-Zinsprogramme 2025

KfW 300 (Wohneigentum für Familien): bis 270.000 € für EH-40-Neubauten, Zinsvorteil + Tilgungszuschuss. KfW 261: Sanierung auf EH-Niveau, bis 150.000 €. BEG Wohngebäude: BAFA-Zuschüsse für Heizung, ergänzend zu KfW.

Tilgungsrechner

Anfangstilgung 2 % bei 400.000 €, 3,5 % Zins: Laufzeit ca. 35 Jahre, Gesamtzinskosten ca. 180.000 €. Bei 3 % Tilgung: Laufzeit 25 Jahre, Zinskosten ca. 130.000 €. Höhere Tilgung lohnt sich fast immer.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter vergleicht DGNB, QNG und BNB – und wählt die Zertifizierung, die zu Ihrem Projekt und Budget passt.

Gebäudezertifizierungen bestätigen Qualität, Nachhaltigkeit und Energiestandard und sind Voraussetzung für bestimmte Förderprogramme. Der Markt bietet verschiedene Systeme mit unterschiedlichem Fokus.

QNG – Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude

Staatliches Siegel des BMWSB (seit 2022). Voraussetzung für KfW-Förderung EH-40-QNG (höchste Förderstufe). Zwei Varianten: QNG-PLUS und QNG-PREMIUM. Anforderungen: ökologische (Ökobilanz, Primärenergie), soziokulturelle (Barrierefreiheit, Schallschutz) und ökonomische Qualität. Vergabe durch akkreditierte Konformitätsbewertungsstellen (z.B. DGNB, BNB-Auditoren).

DGNB – Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

Privatwirtschaftliches Zertifizierungssystem, international anerkannt. Bewertung in 6 Kategorien: Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle/funktionale Qualität, Technik, Prozess, Standort. Zertifikate: Bronze, Silber, Gold, Platin. Eher für gewerbliche Gebäude, zunehmend auch Wohnungsbau.

LEED (USA) und BREEAM (UK)

Internationale Systeme, relevant für internationale Investoren und Unternehmensimmobilien. In Deutschland für Standard-Wohnungsbau selten gefordert.

Passivhaus-Zertifikat

Vom Passivhaus Institut Darmstadt (PHI). Kriterien: Heizwärmebedarf ≤ 15 kWh/(m²·a), Primärenergiebedarf ≤ 120 kWh/(m²·a), n50 ≤ 0,6 h⁻¹. Zertifizierung durch akkreditierte Auditoren. Nicht staatlich, aber international renommiert.

Energieausweis

Pflichtdokument nach GEG für alle Gebäude beim Verkauf/Vermietung. Bedarfsausweis (berechnet) oder Verbrauchsausweis (Verbrauchsdaten). Energieklassen A+ bis H. Neubau: immer Bedarfsausweis.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter bewertet Zwangsversteigerungs-Objekte auf Sanierungsaufwand und Realpotenzial – bevor Sie bieten.

Zwangsversteigerungen bieten Chancen auf günstige Immobilienkäufe, bergen aber erhebliche Risiken. Wer die Regeln kennt, kann gezielt profitieren.

Ablauf

Antrag auf Zwangsversteigerung durch Gläubiger beim Amtsgericht. Gutachten über Verkehrswert. Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht (Amtsgericht, Websites wie zvg-portal.de). Bieter müssen 10 % des Verkehrswertes als Sicherheitsleistung mitbringen (Bankbürgschaft oder Bundesbankschecks – kein Bargeld!). Höchstbietender erhält Zuschlag. Kaufpreiszahlung innerhalb gesetzter Frist (meist 6–8 Wochen).

5/10-Regelung

Gebot unter 50 % des Verkehrswertes: Gericht darf keinen Zuschlag erteilen. Gebot unter 70 %: Berechtigte können Versagung beantragen. Faktisch: Interessante Immobilien werden selten unter 70–80 % des Gutachtenwertes zugeschlagen.

Risiken

Keine Besichtigung möglich (oft). Mängel unbekannt – keine Gewährleistung, kein Rücktrittsrecht. Mieter bleiben: bestehende Mietverhältnisse gehen auf Erwerber über. Rückstände (Hausgeld WEG): letzten 2 Jahre Hausgeld-Rückstände gehen auf Erwerber über (§ 156 ZVG). Versteckte Grundschulden: vollständigen Grundbuchauszug vor Termin besorgen.

Chancen

In Ausnahmefällen 20–30 % unter Marktwert möglich. Interessant für erfahrene Investoren mit Sanierungskompetenz. Geringe Konkurrenz bei schlechten Immobilien in weniger gefragten Lagen.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter spezifiziert Putzsysteme bauphysikalisch korrekt – passend zum Wandaufbau und Nutzerkomfort.

Innenputz ist mehr als Untergrund für Tapete oder Farbe: Er reguliert Feuchte, beeinflusst Raumklima, schützt Wände und bestimmt die Akustik. Die Wahl des Materials hat langfristige Konsequenzen.

Putzarten

Kalkputz (Luftkalk): Diffusionsoffen, feuchtepuffernd, antibakteriell, traditionell. Trocknet langsam (mehrere Wochen), mehrlagig aufgetragen. Ideal für ökologisches Bauen und Altbausanierung. Kalk-Zementputz: Schnell trocknend, robust, für feuchtebelastete Bereiche (Bad, EG). Geringe Dampfdiffusion. Standard im Neubau. Gipsputz (Maschinenputz): Schnellster Trockner (1–2 Wochen), glatte Oberfläche, günstig. Nicht feuchtebeständig – nicht in Badezimmern ohne Fliesen. Lehmputz: Höchste Feuchtepufferung, ökologisch, attraktive Haptik. Teuer, spezielle Verarbeitung nötig.

Schichtaufbau

Grundputz (Unterputz): 10–15 mm. Oberputz (Feinputz): 2–5 mm. Vor Gipsputz: Grundierung auf saugenden Untergründen. Armierungsgewebe an Übergängen (Mauerwerk-Beton) gegen Rissbildung.

Trocknungszeiten

Gipsputz: ca. 1 Woche/mm Schichtdicke. Kalkputz: 4–8 Wochen. Kalk-Zement: 2–4 Wochen. Zu früher Anstrich → Blasenbildung, Schimmel. Restfeuchtemessung vor Beschichtung empfohlen.

Kosten (2025)

Maschinenputz Gips: 20–35 €/m². Kalkputz handgeworfen: 45–80 €/m². Lehmputz: 60–120 €/m². Neubau EFH mit 250 m² Wandfläche: ca. 6.000–15.000 € gesamt.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter unterstützt bei der Grundstücksbewertung – unabhängig vom Makler, im Interesse des Bauherrn.

Beim Grundstücks- und Immobilienkauf sind Makler häufig involviert. Seit 2020 gilt das reformierte Maklerrecht – Käufer und Verkäufer teilen die Provision.

Maklerrecht seit 23.12.2020

§ 656c BGB (Wohnimmobilien): Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision – der andere Teil zahlt maximal die gleiche Summe. Typisch: 3 % + MwSt. von Käufer UND Verkäufer = gesamt 7,14 % inkl. MwSt. Vorher: oft 6–7 % allein vom Käufer.

Maklervertrag

Nur schriftlich (Textform) wirksam für Wohnimmobilien (§ 656a BGB). Inhalt: Leistungsbeschreibung, Provisionshöhe, Kausalität (Nachweis oder Vermittlung). Ohne Vertragsabschluss keine Provisionspflicht.

Qualifikation

Gewerbezulassung nach § 34c GewO. Seit 2021: Pflicht zur Weiterbildung (20 Stunden in 3 Jahren, Immobilienverband IVD). Kein gesetzlich geschützter Berufsabschluss – Qualität variiert erheblich. Mitgliedschaft in IVD oder RDM als Qualitätsindikator.

Wann Makler sinnvoll?

Für Grundstückssuche: Makler kennen Off-Market-Objekte (nicht öffentlich inseriert). Für Bewertung: Lokale Marktkenntnis. Für Verkauf: Professionelles Marketing. Für Käufer bei Neubauprojekten: Oft direkt vom Bauträger, kein Makler nötig.

Selbst suchen

Alternativ: Direktanfragen bei Kommunen (Grundstücksverkäufe), Gutachterausschuss (Zwangsversteigerungen), Nachbarschaftsanfragen, Erbbaurechtsverzeichnisse, eigenes Suchinserat.

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter beobachtet Marktentwicklungen und berät Bauherren zu zukunftssicheren Entscheidungen – von Energiestandards bis Förderstrategie.

Wohin entwickelt sich der Hausbau?

Der Hausbau in Deutschland befindet sich im Umbruch. Steigende Energiekosten, verschärfte gesetzliche Anforderungen (GEG 2024), veränderte Förderlandschaften und neue Bautechnologien verändern die Art, wie wir planen und bauen. Wer heute ein Haus plant, sollte die Entwicklungen der nächsten Jahre kennen.

Energiestandards: Effizienzhaus 40 wird Standard

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird schrittweise verschärft. Der Trend geht klar zum Effizienzhaus 40 als Mindeststandard für Neubauten. Wer heute KfW 55 baut, riskiert in wenigen Jahren einen veralteten Energiestandard – mit Auswirkungen auf den Wiederverkaufswert. Die Wärmepumpe ist bereits heute das dominierende Heizsystem im Neubau (über 60 % Marktanteil 2024).

Photovoltaik und Speicher: vom Trend zur Pflicht

In Berlin gilt seit 2023 die Solarpflicht für Neubauten. Brandenburg zieht nach. PV-Anlagen in Kombination mit Batteriespeichern und Wärmepumpen bilden zunehmend ein integriertes Energiesystem. Die Amortisationszeiten liegen aktuell bei 8–12 Jahren – Tendenz sinkend.

Smart Home: Standard statt Spielerei

Intelligente Gebäudesteuerung wird vom Luxusfeature zum Standard. Rollladensteuerung, Heizungsoptimierung und Lichtszenen sind über KNX, Matter oder Zigbee realisierbar. Entscheidend ist die Planung in der Rohbauphase: Leerrohre, Netzwerkkabel und eine zentrale Verteilung kosten im Neubau wenig – die Nachrüstung dagegen viel.

Modulares und serielles Bauen

Der Fachkräftemangel im Handwerk treibt die Industrialisierung des Bauens voran. Serielle Fertigung von Wandelementen, Decken und Dachmodulen in der Fabrik reduziert die Bauzeit erheblich. Massivhäuser profitieren von vorgefertigten Elementwänden.

BIM: Digitale Planung wird Pflicht

Building Information Modeling (BIM) ist bei öffentlichen Bauprojekten bereits Pflicht und setzt sich im privaten Wohnungsbau zunehmend durch. BIM ermöglicht kollisionsfreie Planung aller Gewerke, realistische 3D-Visualisierungen und exaktere Kostenkalkulation.

Förderlandschaft: QNG gewinnt an Bedeutung

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) wird zunehmend Voraussetzung für attraktive Förderprogramme. Die KfW-Förderung für Effizienzhäuser ist an QNG-Zertifizierung gekoppelt. Wer maximale Fördersummen nutzen will, muss QNG von Anfang an mitplanen.

Baukosten: Stabilisierung auf hohem Niveau

Nach den extremen Preissteigerungen 2021–2023 stabilisieren sich die Baukosten auf hohem Niveau. Materialpreise haben sich normalisiert, die Handwerkerkapazitäten bleiben aber angespannt. Frühzeitige Vergabe und professionelle Ausschreibungen sind entscheidend.

Fazit: Zukunftssicher planen

Wer heute baut, sollte mindestens Effizienzhaus 40 anstreben, PV mit Speicher einplanen, Smart-Home-Infrastruktur vorbereiten und QNG-Förderfähigkeit prüfen. Die Mehrkosten amortisieren sich durch niedrigere Betriebskosten, höhere Förderungen und besseren Wiederverkaufswert.