Renditeanalyse bei Wohnimmobilien

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter erstellt vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnungen für Investitionsimmobilien – mit Steuereffekten und Finanzierungsmodellen.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage baut oder kauft, muss die Rendite kennen. Eine sorgfältige Analyse verhindert Fehlinvestitionen und schafft Grundlage für Finanzierungsgespräche.

Brutto-Mietrendite

Einfachste Kennzahl: Jahresmiete (kalt) ÷ Kaufpreis × 100 = Brutto-Mietrendite in %. Beispiel: 15.000 € Jahresmiete / 350.000 € Kaufpreis = 4,3 %. Richtwert Berlin 2025: 3–5 % Brutto bei Bestandsimmobilien, Neubau-Erstbezug oft darunter.

Netto-Mietrendite

Genauere Berechnung: (Jahresmiete – nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Nicht umlegbar: Verwaltungskosten (ca. 300–600 €/Einheit/Jahr), Instandhaltungsrücklage (ca. 1 % Gebäudewert), Leerstandsrisiko (5–10 % Mietausfall einkalkulieren).

Kaufpreisfaktoren

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. Berlin Durchschnitt 2025: ca. 20–28-fache Jahresmiete. Je höher der Faktor, desto niedriger die Rendite. Faktor > 30: nur bei starker Wertsteigerungserwartung sinnvoll.

Gesamtrendite (Total Return)

Mietrendite + Wertsteigerung = Gesamtrendite. Berlin historisch (2010–2023): Wertsteigerung dominierte die Gesamtrendite bei weitem. Für 2025+ deutlich moderatere Wertsteigerungserwartungen (steigende Zinsen, gestiegene Baukosten).

Steuerliche Betrachtung

AfA (3 % bei Neubauten ab 2023), Zinskosten und Werbungskosten steuerlich absetzbar → effektive Nachsteuerrendite deutlich über Vorsteuerrendite bei progressivem Steuersatz.