Renditeanalyse bei Wohnimmobilien
Mietrendite und Wirtschaftlichkeit berechnen
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage baut oder kauft, muss die Rendite kennen. Eine sorgfältige Analyse verhindert Fehlinvestitionen und schafft Grundlage für Finanzierungsgespräche.
Brutto-Mietrendite
Einfachste Kennzahl: Jahresmiete (kalt) ÷ Kaufpreis × 100 = Brutto-Mietrendite in %. Beispiel: 15.000 € Jahresmiete / 350.000 € Kaufpreis = 4,3 %. Richtwert Berlin 2025: 3 bis 5 % Brutto bei Bestandsimmobilien, Neubau-Erstbezug oft darunter.
Netto-Mietrendite
Genauere Berechnung: (Jahresmiete, nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Nicht umlegbar: Verwaltungskosten (ca. 300 bis 600 €/Einheit/Jahr), Instandhaltungsrücklage (ca. 1 % Gebäudewert), Leerstandsrisiko (5 bis 10 % Mietausfall einkalkulieren).
Kaufpreisfaktoren
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. Berlin Durchschnitt 2025: ca. 20 bis 28-fache Jahresmiete. Je höher der Faktor, desto niedriger die Rendite. Faktor > 30: nur bei starker Wertsteigerungserwartung sinnvoll.
Gesamtrendite (Total Return)
Mietrendite + Wertsteigerung = Gesamtrendite. Berlin historisch (2010 bis 2023): Wertsteigerung dominierte die Gesamtrendite bei weitem. Für 2025+ deutlich moderatere Wertsteigerungserwartungen (steigende Zinsen, gestiegene Baukosten).
Steuerliche Betrachtung
AfA (3 % bei Neubauten ab 2023), Zinskosten und Werbungskosten steuerlich absetzbar → effektive Nachsteuerrendite deutlich über Vorsteuerrendite bei progressivem Steuersatz.
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