Zinsen und Baufinanzierung
Zinsentwicklung, Tilgung und Fördermittel
Die Finanzierung ist für die meisten Bauherren das komplexeste Thema. Zinsunterschiede von 0,5 % bedeuten bei 400.000 € Kredit über 20 Jahre ca. 40.000 € Mehrkosten.
Darlehensarten
Annuitätendarlehen: Gleichbleibende Rate, sinkender Zins- und steigender Tilgungsanteil. Standard bei Wohnbaufinanzierung. Tilgungsdarlehen: Gleichbleibende Tilgung, sinkende Rate. Für Gewerbefinanzierungen üblich. Endfälliges Darlehen: Nur Zinszahlung, Tilgung am Ende (z.B. kombiniert mit Bausparvertrag). KfW-Darlehen: Zinsgünstig (Neubau ab 0,60 % effektiv, Stand Juli 2026); Tilgungszuschüsse gibt es nur noch in der Sanierung.
Zinsbindung
Kurze Bindung (5 bis 10 Jahre): Günstigere Konditionen, Zinsrisiko nach Ablauf. Lange Bindung (15 bis 25 Jahre): Planungssicherheit, höherer Anfangszins. Sondertilgungsrecht vereinbaren (mind. 5 % p.a. kostenfrei), wichtig für Erbschaften, Schenkungen, Boni. Nach 10 Jahren: Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (6 Monate Frist), nutzen wenn Marktzinsen gesunken.
Eigenkapital
Faustregel: mind. 20 bis 30 % Eigenkapital. Mindest-EK = alle Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Makler, ca. 10 bis 15 %) + 10 % Puffer. 100 %-Finanzierungen (ohne EK) sind teuer und mit hohem Zinszuschlag belegt.
KfW-Zinsprogramme 2026
Klimafreundlicher Neubau (297/298): EH 40 ab 0,60 %, EH 55 befristet bis Ende 2026 ab 1,00 % effektiv, Kredit bis 100.000 € je Wohneinheit (mit QNG 150.000 €). KfW 300 (Wohneigentum für Familien): bis 270.000 € für Neubauten. KfW 261: Sanierung auf EH-Niveau, bis 150.000 €. BEG Wohngebäude: BAFA-Zuschüsse für Heizung, ergänzend zu KfW.
Tilgungsrechner
Anfangstilgung 2 % bei 400.000 €, 3,5 % Zins: Laufzeit ca. 35 Jahre, Gesamtzinskosten ca. 180.000 €. Bei 3 % Tilgung: Laufzeit 25 Jahre, Zinskosten ca. 130.000 €. Höhere Tilgung lohnt sich fast immer.
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