Umnutzung und Nutzungsänderung

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft Umnutzungsvorhaben auf bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Machbarkeit.

Die Umnutzung eines Gebäudes – z.B. vom Büro zur Wohnung, vom Stall zum Ferienhaus – ist baurechtlich ein erheblicher Eingriff und in der Regel genehmigungspflichtig.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die Nutzungsart eines Gebäudes oder Gebäudeteils ändert und dadurch andere öffentlich-rechtliche Anforderungen ausgelöst werden (BauO, GEG, Stellplatzpflicht). Beispiele: Büro → Wohnung, Laden → Restaurant, Wohnung → Ferienwohnung (je nach Zweckentfremdungsgesetz), Scheune → Wohnhaus.

Genehmigungspflicht

Fast immer genehmigungspflichtig nach LBO. Ausnahmen: geringfügige Änderungen ohne neue Anforderungen (sehr selten). Bauantrag mit: Baubeschreibung, Grundrissen, Angabe der künftigen Nutzung, Stellplatznachweis, ggf. Energieausweis.

Bauplanungsrechtliche Hürden

Entscheidend: Was lässt der Bebauungsplan zu? In einem Gewerbegebiet (GE) ist Wohnen unzulässig (§ 8 BauNVO). Im Mischgebiet (MI) bedingt möglich. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind Umnutzungen stark eingeschränkt – nur bei bestimmten privilegierten Vorhaben oder als sonstiges Vorhaben mit Ausnahme möglich.

GEG bei Nutzungsänderung

Änderung des Gebäudes + neue Nutzung → GEG § 48 ff. prüfen. U-Wert-Anforderungen müssen bei geänderten Bauteilen eingehalten werden. Energieausweis neu erforderlich bei wesentlicher Änderung.

Zweckentfremdung

In Berlin und anderen Städten mit Wohnungsmangel: Zweckentfremdungsverbot (ZwVbG Berlin). Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung zu Ferienwohnungen umgewidmet werden. Bußgelder bis 500.000 €.