Hausübergabe und Abnahme

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter begleitet Abnahmen mit vollständigem Protokoll und setzt Mängelfristen konsequent durch.

Die Abnahme des Bauwerks ist der rechtlich folgenreichste Moment im Bauprojekt: Sie beendet die Herstellungspflicht des Unternehmers, begründet die Gewährleistungsfrist und verschiebt die Beweislast für Mängel.

Rechtsgrundlagen

BGB-Abnahme (§ 640 BGB): Gilt bei reinen BGB-Bauverträgen. Abnahme durch schlüssiges Verhalten möglich (z.B. Einzug). VOB/B-Abnahme (§ 12 VOB/B): Gilt bei Vereinbarung der VOB. Formell oder durch Ingebrauchnahme nach 6 Werktagen. Förmliche Abnahme mit Protokoll empfohlen.

Abnahmeprotokoll

Enthält: Datum, Beteiligte, Leistungsstand, alle festgestellten Mängel mit Beschreibung und Frist zur Beseitigung, Vorbehalte des Auftraggebers (wichtig: Vorbehalt sichert Vertragsstrafe!). Ohne schriftliches Protokoll ist Mängelnachweis später schwierig.

Mängelarten

Wesentliche Mängel: Berechtigen zur Abnahmeverweigerung (z.B. statische Schäden, undichtes Dach). Unwesentliche Mängel: Abnahme trotzdem, aber Mängel im Protokoll festhalten. Abnahme trotz Kenntnis und ohne Vorbehalt = Verlust des Mängelanspruchs (§ 640 Abs. 3 BGB).

Gewährleistungsfristen

BGB § 634a: 5 Jahre für Bauwerke ab Abnahme. VOB/B § 13: 4 Jahre (wenn VOB wirksam vereinbart). Technische Anlagen (Heizung, Aufzüge) nach VOB: 2 Jahre. Nach Ablauf der Frist: kein Anspruch mehr, außer arglistige Täuschung (§ 438 Abs. 3 BGB → 3 Jahre ab Kenntnis).

Bauabnahme durch Baubehörde

Baurechtliche Schlussabnahme (je nach LBO): Prüfung ob Bau dem genehmigten Plan entspricht, Brandschutz, Standsicherheit. In Berlin: § 80 BauO Bln – Abnahme vor Ingebrauchnahme. Ohne Abnahme kein legaler Einzug.