Hypothek und Grundschuld
Unterschiede, Risiken und Absicherungsstrategien
Hypothek vs. Grundschuld
Beide sind Grundpfandrechte, die in Abt. III des Grundbuchs eingetragen werden. Der Unterschied: Die Hypothek ist akzessorisch, sie ist streng an die zugrunde liegende Darlehensschuld gebunden und erlischt automatisch mit der Schuld. Die Grundschuld ist abstrakt, sie bleibt nach Darlehenstilgung im Grundbuch und kann wiederverwendet werden. Banken bevorzugen Grundschulden, weil sie flexibler sind.
Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld
Die Briefgrundschuld ist verbrieft und übertragbar ohne Grundbucheintragung, riskanter für den Eigentümer. Die Buchgrundschuld ist im Grundbuch eingetragen und nur durch Umschreibung übertragbar, sicherer. Banken akzeptieren heute meist Buchgrundschulden.
Zwangsversteigerung
Bei Zahlungsausfall kann die Bank die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld betreiben (§ 800 ZPO), ohne Klage, direkt aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde. Diese Vollstreckungsunterwerfung wird in der Notarurkunde erklärt. Bauherren sollten die Konsequenzen kennen und nur Kredite aufnehmen, die sie dauerhaft bedienen können.
Löschung nach Tilgung
Nach vollständiger Tilgung haben Sie Anspruch auf eine Löschungsbewilligung von der Bank. Die Löschung im Grundbuch kostet ca. 200 bis 500 € (Notar und Grundbuchamt). Tipp: Nicht sofort löschen, die gelöschte Grundschuld kann für spätere Sanierungskredite wiederverwendet werden (günstiger als Neueintragung).
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