Grundstücksbewertung: Methoden und Praxis
Bodenrichtwert, Vergleichswert und Ertragswert
Die Grundstücksbewertung ist Basis jeder Kaufentscheidung, Finanzierung und steuerlichen Planung. Drei Hauptverfahren liefern den Verkehrswert.
Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)
Häufigstes Verfahren bei Wohnbaugrundstücken. Basis: tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke (Gutachterausschuss). Anpassung für Abweichungen in Lage, Größe, Zuschnitt. Bodenrichtwert (BRW) als Orientierungswert: jährlich vom Gutachterausschuss festgestellt, öffentlich einsehbar (BORIS).
Bodenrichtwerte in Berlin
Zentrumslagen: 1.500 bis 4.000 €/m². Gute Wohnlagen: 600 bis 1.500 €/m². Stadtrand/Brandenburg: 80 bis 400 €/m². Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte, individuelle Abweichungen ±30 % und mehr möglich (Altlasten, Zuschnitt, Bebaubarkeit).
Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV)
Für Grundstücke mit Gebäude: Bodenwert + Ertragswert Gebäude (kapitalisierter Reinertragsüberschuss). Relevant für Mietgrundstücke und Gewerbeobjekte.
Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV)
Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) + Bodenwert. Für selbstgenutzte EFH/ZFH üblich wenn kein ausreichender Vergleichsmarkt.
Wertminderungsfaktoren
Lärm (Straße, Bahn, Gewerbe), Altlasten, schlechter Grundstückszuschnitt, Nordlage, Überspannungsleitung, Baulasten im Grundbuch, beschränkte Bebaubarkeit durch B-Plan.
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