Grundstücksbewertung – Methoden und Praxis

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter analysiert Grundstückspotenziale vor dem Kauf – Bebaubarkeit, Erschließungskosten und realistischer Wert.

Die Grundstücksbewertung ist Basis jeder Kaufentscheidung, Finanzierung und steuerlichen Planung. Drei Hauptverfahren liefern den Verkehrswert.

Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)

Häufigstes Verfahren bei Wohnbaugrundstücken. Basis: tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke (Gutachterausschuss). Anpassung für Abweichungen in Lage, Größe, Zuschnitt. Bodenrichtwert (BRW) als Orientierungswert: jährlich vom Gutachterausschuss festgestellt, öffentlich einsehbar (BORIS).

Bodenrichtwerte in Berlin

Zentrumslagen: 1.500–4.000 €/m². Gute Wohnlagen: 600–1.500 €/m². Stadtrand/Brandenburg: 80–400 €/m². Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte – individuelle Abweichungen ±30 % und mehr möglich (Altlasten, Zuschnitt, Bebaubarkeit).

Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV)

Für Grundstücke mit Gebäude: Bodenwert + Ertragswert Gebäude (kapitalisierter Reinertragsüberschuss). Relevant für Mietgrundstücke und Gewerbeobjekte.

Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV)

Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) + Bodenwert. Für selbstgenutzte EFH/ZFH üblich wenn kein ausreichender Vergleichsmarkt.

Wertminderungsfaktoren

Lärm (Straße, Bahn, Gewerbe), Altlasten, schlechter Grundstückszuschnitt, Nordlage, Überspannungsleitung, Baulasten im Grundbuch, beschränkte Bebaubarkeit durch B-Plan.