Abstandsflächen

Thorsten Richter

Dipl.-Betriebswirt · Planungsbüro Richter, Berlin

Planungsbüro Richter prüft Abstandsflächen bereits beim Grundstückskauf – für maximale Bebaubarkeit ohne Genehmigungsrisiko.

Was sind Abstandsflächen?

Abstandsflächen sind die im Bauordnungsrecht vorgeschriebenen Freiflächen, die zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze freigehalten werden müssen. Sie dienen dem Brandschutz, der Belichtung und Belüftung sowie dem Nachbarschaftsschutz. Die Regelungen finden sich in den Landesbauordnungen (z. B. § 6 BauO Bln für Berlin).

Wie werden Abstandsflächen berechnet?

Grundregel: Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt das 0,4-fache der Wandhöhe, mindestens jedoch 3 Meter. In Berlin gilt zusätzlich die sogenannte H/3-Regel für Wohngebiete. Die Wandhöhe wird ab Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt von Wand und Dachhaut gemessen. Bei geneigten Dächern wird ein Teil der Dachfläche anteilig einbezogen.

Privilegierte Bauten und Ausnahmen

Garagen, Carports und Nebenanlagen bis zu einer bestimmten Größe (in Berlin: Grenzbebauung bis 3 m Höhe und max. 9 m Länge je Grundstücksgrenze) dürfen ohne Einhaltung der Abstandsflächen errichtet werden. Gleiches gilt für Terrassenüberdachungen unter definierten Maßen. Abweichungen können durch Baulasterklärungen oder im Bebauungsplan festgesetzt werden.

Praktische Konsequenzen für Bauherren

Wer Abstandsflächen unterschreitet, riskiert die Versagung der Baugenehmigung oder nachträgliche Abrissverfügungen. Besonders bei Grundstücken mit unregelmäßigem Zuschnitt oder hanglagigen Geländen ist eine frühzeitige Prüfung durch einen Architekten oder Bausachverständigen unerlässlich. Planungsbüro Richter empfiehlt, bereits beim Grundstückskauf die Abstandsflächen zu ermitteln, um die tatsächlich bebaubare Fläche realistisch einzuschätzen.

Abstandsflächen und Nachbarrecht

Verletzungen der Abstandsflächen können Nachbarn zu zivilrechtlichen Ansprüchen (Beseitigungsklage, Unterlassungsklage) berechtigen. Nach § 242 BGB kann das Recht auf Beseitigung jedoch verwirkt sein, wenn der Nachbar über Jahre keine Einwände erhoben hat. Dennoch gilt: Rechtssicherheit schafft nur die korrekte Planung von Beginn an.